Kündigung wegen Eigenbedarfes I

Kündigung wegen Eigenbedarfs
   
(1) In eine auf Eigenbedarf gestützten Kündigung muss der Vermieter seine Gründe soweit angeben, dass der Kündigungsgrund identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann.
Es ist dabei ausreichend, den Wunsch anzugeben, einem demnächst volljährigen Kind die Begründung eines eigenen Hausstands in einer dafür geeigneten Wohnung zu ermöglichen.

(2) Die von einem volljährigen Kind geteilte Intention der Eltern, die Selbständigkeit des Kindes zu fördern und ihm die Gründung eines von den Eltern unabhängigen, eigenen Hausstandes zu ermöglichen, ist ein vernünftiger und nachvollziehbarer Eigenbedarfsgrund.
Insbesondere kann den Vermietern nicht entgegengehalten werden, das Kind sei im elterlichen Haus ausreichend untergebracht.

(3) Ausnahmsweise ist eine (berechtigte) Eigenbedarfskündigung rechtsmissbräuchlich, wenn dem Vermieter eine vergleichbare andere Wohnung im selben Anwesen oder in derselben Wohnanlage zur Verfügung steht und er diese dem Mieter nicht anbietet, obwohl er die Wohnung erneut vermieten will.

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Kündigungsfristen - Pflegeheim

Kündigungsfristen bei einem plötzlichen Umzug in ein Pflegeheim
   
Manchmal werden schnelle Entscheidungen erforderlich. Wenn das Geld knapp ist, ist für den pflegededürftig gewordenen Mieter ein schneller Umzug in eine Pflegeeinrichtung oder in ein Altersheim eine finanzielle Belastung. Die Belastung mit doppelten Kosten für die Pflegeeinrichtung und den auslaufenden Mietvertrag wegen einer dreimonatigen Kündigungsfrist können da schwer ins Gewicht fallen. Deshalb kommt immerwieder die Frage insbesondere der Angehörigen auf, ob es ein Sonderkündigungsrecht gibt, wenn ein Mieter plötzlich einer weitergehenden Pflege bedarf und von einem Tag zum anderen nicht mehr in seiner Wohnung verbleiben kann.

Aber das Gesetz ist eindeutig. Ein Sonderkündigungsrecht besteht nicht. Grundsätzlich hat der Mieter bei einem unbefristeten Mietverhältnis mit einer Frist von 3 Monaten zu kündigen. Eine kürzere Frist als die gesetzliche 3-monatsfrist besteht nicht.

In Ausnahmefällen kann dem Mieter ein Anspruch gewährt werden einen Nachmieter zu stellen, auch wenn eine so genannte Nachmieterklausel im Mietvertrag nicht vereinbart wurde.

Bei der Gestellung eines Nachmieters sind aber besondere Voraussetzugen zu beachten und der Vermieter muss nicht jeden gestellten Nachmieter akzeptieren.

Kündigung - Verzicht

Eine Bestimmung in einem Formularmietvertrag über Wohnraum, wonach die ordentliche Kündigung innerhalb der ersten zwei Jahre nach Vertragsschluß für beide Seiten ausgeschlossen ist, ist nicht nach § 307 BGB (früher: § 9 AGBG) unwirksam (Fortführung des Senatsurteils vom 22. Dezember 2003 - VIII ZR 81/03, NJW 2004, 1448).     

Der BGH hatte eine Klausel zu beurteilen, nach der beide Mietvertragsparteien auf Ihr Recht zur ordentlichen Kündigung dieses Mietvertrages verzichtet hatten. Der Bundesgerichtshof bestätigt die Wirksamkeit einer solchen Vertragsklausel.

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Kündigung-Zahlungsverzug

Kündigung wegen Zahlungsverzug
   
Der Ausgleich rückständiger Mieten im gerichtlichen Räumungsprozess beseitigt die Wirkung einer erklärten fristlosen Kündigung, nicht aber ohne weiteres auch eine hilfsweise ausgesprochene fristgemäße Kündigung.

Fazit: Vorsorglich sollte daher bei der Beendigung des Mietverhältnisses durch den Mieter hilfsweise auch eine fristgemäße Kündigung ausgesprochen weden

BGH, Urteil vom 16. Februar 2005 - VIII ZR 6/04-

Kaution-Zurückbehaltungsrecht

Der Mieter von Wohnraum kann die von ihm geleistete Mietkaution in der Insolvenz des Vermieters nur dann aussondern, wenn der Vermieter sie von seinem Vermögen getrennt angelegt hat; anderenfalls ist der Rückforderungsanspruch lediglich eine Insolvenzforderung.

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Kaution - Zinsen

Der Vermieter muss eine als Barzahlung überlassene Kaution bei einer Bank als Spareinlage mit dreiprozentiger Kündigungsfrist und den dabei üblichen Zinsen auf den Namen des Mieters anlegen.
    
Die üblichen Zinsen für eine bei einer Sparkasse angelegten Kaution wären demnach etwa wie folgt zu verzinsen gewesen:

ab 1993:          2,00 %
ab 01.05.1997: 1,50 %
ab 15.02.1999: 1,25 %
ab 24.09.2001: 1,00 %
ab 30.04.2003:  0,50 %

Kaution - Abrechnung

Der Vermieter darf einen angemessenen Teil der Kaution einbehalten, bis er im Rahmen der ihm zustehenden Abrechnungsfrist über Nebenkostennachforderungen abgerechnet hat.

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Instandsetzung-Set. Top-Box

Kein Anspruch auf Set-Top-Box
   
Der Mieter hat keinen Anspruch gegen den Vermieter, dass dieser ihm eine Set-Top-Box (Empfangsdecoder) zum Empfang des neu eingeführten digitalen Fernsehens zur Verfügung stellt.
 
LG Berlin, Entscheidung vom 21.08.2003 -67 T 90/03- GE 2003,1613

Haftung für Nachmieter

Bei vorzeitiger Weitervermietung der Mieträume im Einverständnis mit dem Vormieter bleibt dieser zur Entrichtung der Differenzmiete verpflichtet.      

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Betriebskosten-Belegeinsicht

Der Mieter (preisfreien Wohnraums) hat grundsätzlich keinen Anspruch gegen den Vermieter auf Überlassung von Fotokopien der Abrechnungsbelege zur Betriebskostenabrechnung.
(Urteil vom 8. März 2006 - VIII ZR 78/05, NJW 2006).

Ein Anspruch des Mieters auf Übermittlung von Fotokopien von Rechnungsbelegen kommt nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) nur ausnahmsweise dann in Betracht, wenn dem Mieter die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen in den Räumen des Vermieters - oder dessen Bevollmächtigten - nicht zugemutet werden kann.
(Urteil vom 8. März 2006 - VIII ZR 78/05, NJW 2006)

Übersendet der Vermieter lediglich aus "Gefälligkeit" einzelne Abrechnungsbelege an den Mieter, so begründet dies noch nicht eine vertragliche Verpflichtung zur Übersendung weiterer Abrechnungsunterlagen.

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Betriebskosten-Fernwärme

Der Vermieter kann den Heizungsbetrieb auf Fernwärme umstellung und die Lieferungskosten auf den Mieter überwälzen, wenn im Mietvertrag zum Beispiel durch Bezugnahme auf die Anlage 3 zu § 27 II.Betriebskostenverordnung auch die Umlage von Fernwärmekosten vereinbart ist.

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Betriebskosten-Leerstand

Der Vermieter kann bei leerstehenden Wohnungen den hier anfallenden Grundkostenanteil nicht auf die übrigen Mieter des Hauses verteilen.     

Der Vermieter kann dem auch nicht dadurch entgehen, dass er den Verteilerschlüssel etwa dahingehend ändern, dass nach "beheizter Fläche" abgerechnet werden soll.

BGH -VIII ZR 137/03-

Betriebskosten-Eigentümerwechsel

Der Alteigentümer ist bei Eigentumswechsel für Nebenkosten verantwortlich. Wird eine Mieteinheit verkauft, so bleibt der Alteigentümer sowohl bei Wohnraumvermietung als auch bei gewerblicher Vermietung für diejenigen Nebekostenabrechnungen verantwortlich, deren Abrechnungsperiode vor der Veräußerung abgelaufen waren.     

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