Gewerberaum-Mietrecht

Immer wieder Probleme mit der Schriftform bei Geschäftsraummietverträgen

Mieter M1 hat von dem Hauptvermieter Gewerberäume mit einer Laufzeit von 10 Jahren angemietet. Dies steht im Mietvertrag MV I.
Mit einer Zusatzvereinbarung zu diesem Mietvertrag MV I (ZV) vereinbart er eine verlängerte Vertragslaufzeit bis zum Jahre 2017.

Da er selber die Räume nicht oder nicht mehr nutzen will, schließt er ein Untermietvertrag mit Mieter 2 (M2) ab. In diesem Mietvertrag heißt es:

 

Die Mietsache selbst hat M1 von Vermieter (VM) mit Mietvertrag M1 vom 25.06.2001 angemietet.
Die Räume werden zu den selben Konditionen, wie es sich aus der Anlage MV I ergeben an den Mieter M2 weitervermietet.

Bei einer derartigen Vertragskonstellation   ist es dem Zwischenmieter M1 nicht gelungen, die verlängerte Vertragslaufzeit an den Untermieter M2 weiterzugeben. Dieser kann sich zu dem vorliegenden befristetem Mietvertrag auf das gesetzliche Schriftformerforderniss nach § 550 i. V. m. § 126 BGB berufen.
Wird ein Mietvertrag für längerer Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit. (§ 550 Satz 1 BGB).
Ist durch Gesetz schriftliche Form vorgeschrieben, so muss die Urkunde von dem Aussteller eigenhändig durch Namensunterschrift oder mittels notariell beglaubigten Handzeichens unterzeichnet werden.
Bei einem Vertrag muss die Unterzeichnung der Parteien auf der selben Urkunde erfolgen. Wir werden über den Vertrag mehrere gleichlautende Urkunden aufgenommen, so genügt es, wenn jede Partei die für die andere Partei bestimmte Urkunde unterzeichnet (§ 126 Abs. 1 und 2 BGB).

Der Untermieter M2 kann sich also auf den Wortlaut seines Mietvertrages berufen, der hinsichtlich der Vertragslaufzeit eine klare Regelung enthält.

Die Vertragsverlängerung, die M1 mit dem Hauptvermieter getroffen hat, ist jedenfalls nicht in der gesetzlichen Schriftform auf einer einheitlichen Vertragsurkunde für den Untermieter M2 verbindlich geregelt worden.

Fazit:
Bei Gewerbemietverträgen ist generell darauf zu achten, dass die gesetzliche Schriftform gewahrt wird, da ansonsten jede Partei ungeachtet der vertraglich gewollten Vertragslaufzeiten jederzeit eine Kündigung mit gesetzlicher Kündigungsfrist aussprechen kann.

Denn an vereinbarte Vertragslaufzeiten sind die Parteien nur gebunden, wenn der Mietvertrag insgesamt der gesetzlichen Schriftform genügt.

Werden zudem noch Untermietverträge geschlossen, ist genaustens darauf zu achten, dass mit den Untermietern genaustens geregelt ist, welche Vertragsbedingungen maßgeblich sind und wenn andere Vertragsurkunden in Bezug genommen werden, muss dies mit höchster Sorgfalt geschehen.

 

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