Grundstücksrecht

Vorkaufsrecht bei Grundstückskaufverträgen

Das Vorkaufsrecht - wichtig bei Grundstücksverträgen

Das Vorkaufsrecht spielt bei Grundstücksgeschäften eine bedeutende Rolle auch wenn Vorkaufsrechte auch für bewegliche Gegenstände eingeräumt werden können. Im Kern geht es darum, dass jemandem für den Fall eines (Grundstücks-) verkaufes das Recht eingeräumt wird, den Verkaufsgegenstand vor allen anderen Interessenten zu erwerben.

A. Was ist ein Vorkaufsrecht

Es gibt gibt es verschiedene Gründe, weshalb jemandem ein Vorkaufsrecht eingeräumt wird und es gibt unterschiedliche Arten von Vorkaufsrechten. Es werden einerseits vertragliche und gesetzliche Vorkaufsrechte unterschieden. Andererseits unterscheidet man dingliches und schuldrechtliche Vorkaufsrecht

Wird ein Grundstück verkauft, und ist jemand hieran vorkaufsberechtigt, muss er unter Einhaltung bestimmter Formalia gefragt werden, ob er von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch machen will. Seinerseits kann der Vorkaufsberechtigte sein Vorkaufsrecht nur zeitlich befristet geltend machen. Wenn er das Vorkaufsrecht nicht rechtzeitig geltend macht, erlischt es.

B. Der Unterschied zwischen schuldrechtlichem Vorkaufsrecht und dinglichem Vorkaufsrecht

Es wird zwischen schuldrechtlichen und dinglichen Vorkaufsrechten unterschieden.

1. Dingliches Vorkaufsrecht

Die Besonderheit des dinglichen Vorkaufsrechtes liegt darin, dass es als Belastung im Grundbuch eingetragen wird und automatisch als Verfügungssperre für jeden Verkaufsfall wirkt. Dingliche Vorkaufsrechte können auch nur an Grundstücken bestellt werden.

Dabei wird das Grundstück in der Weise belastet, dass derjenige, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, dem Eigentümer gegenüber zum Vorkauf berechtigt ist, § 1098 BGB.

Gegenüber dem Kaufinteressenten wirkt das Vorkaufsrecht wie eine Vormerkung, § 1098 Abs. 2 BGB. Das im Grundbuch eingetragener Vorkaufsrecht hindert die Übertragung des Grundstückes an den Käufer, solange der Vorkaufsberechtigte nicht auf das Vorkaufrecht verzichtet. Das dingliche Vorkaufsrecht ist damit ein die Eigentumsposition durch relative Verfügungsbeschränkung und deren Durchsetzbarkeit durch den Berechtigten übertragenes Recht [1].

Das Vorkaufsrecht kann entweder eine bestimmte Person begünstigen oder den jeweiligen Eigentümer eines Grundstückes.

a) Subjektiv persönliches Vorkaufsrecht

Im Rahmen des dinglichen Vorkaufsrechtes kann bei einem so genannten subjektiv persönlichen Vorkaufsrecht (§ 1094 Abs. 1 BGB) das Vorkaufsrecht eine bestimmte Person begünstigen.

b) Subjektiv dingliches Vorkaufsrecht

Oder es kann bei dem so genannten subjektiv dinglichen Vorkaufsrecht (§ 1094 Abs. 2 BGB) der jeweilige Eigentümer eines bestimmten Grundstückes begünstigt werden.

2. Schuldrechtliches Vorkaufsrecht

Dagegen bedeutet schuldrechtliches Vorkaufsrecht, dass dem Vorkaufsberechtigten dieses Recht nur als Rechtsposition eingeräumt wird. Es fehlt die dingliche Übertragungssperre.

Anders als das dingliche Vorkaufsrecht kann sich das schuldrechtliche Vorkaufsrecht auch auf nicht bewegliche Sachen beziehen.

Wem ein Vorkaufsrecht eingeräumt wurde, kann das Vorkaufsrecht ausüben, sobald der Verpflichtete mit einem Dritten einen Kaufvertrag über den Gegenstand geschlossen hat, § 463 BGB.

Der Verkäufer ist dabei verpflichtet, dem Vorkaufsberechtigten Gelegenheit zu geben, über den Vorkauf zu entscheiden und das Recht auszuüben.

Die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgt dann durch eine Erklärung des Vorkaufsberechtigten gegenüber dem Verkäufer, § 464 Abs. 1 Satz 1 BGB. Mit der Ausübung des Vorkaufsrechts kommt der Kauf zwischen dem Berechtigten (Vorkaufsberechtigten) und dem Verpflichteten (Verkäufer) unter den Bedingungen zu Stande, welche der Verpflichtete mit dem Dritten vereinbart hat, § 464 Abs. 2 BGB.

Da es an einer automatischen Verfügungssperre durch das Grundbuch fehlt, kann der Verkäufer unter Missachtung des Vorkaufsrechtes die Kaufsache vollständig auch auf den Erstkäufer übertragen. Dem Vorkaufsberechtigten stehen dann Schadensersatzansprüche zu.

C. Vorkaufsrecht in der Praxis

In der Praxis sieht es dann so aus, dass der Verkäufer einen Kaufvertrag mit einem Kaufinteressenten aushandelt. Egal ob das Vorkaufsrecht dinglich im Grundbuch zu Gunsten des Vorkaufsberechtigten gesichert ist oder ob lediglich ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht besteht, wird der Vorkaufsberechtigte über den ausgehandelten Vertrag informiert und aufgefordert, zu erklären, ob er sein Vorkaufsrecht ausübt oder nicht. Bei dinglichen Vorkaufsrechten übernimmt dies der Notar.

Macht der Vorkaufsberechtigte von seinem Recht Gebrauch, kommt der Kauf zwischen dem (Vorkaufs-)Berechtigten und dem Verpflichteten (dem Käufer) unter den Bestimmungen zustande, welche der Verpflichtete mit dem Dritten vereinbart hat, § 464 Abs. 2 BGB.

Ist also an einem Grundstück ein Vorkaufsrecht bestellt, wird der Verkäufer dennoch zunächst einen Kaufinteressenten suchen, mit dem ein Vertrag ausgehandelt wird. Diese ausgehandelte Vertrag wird dann Maßstab für den Vorkaufsberechtigten und seine Entscheidung, ob er sein Vorkaufsrecht ausübt.

Selbst verständlich kann der Verkäufer auch direkt den Vorkaufsberechtigten ansprechen und wenn sich die Parteien einig werden spricht nichts dagegen, den Verkauf direkt mit dem Vorkaufsberechtigten abzuwickeln.

D. Wie entsteht ein Vorkaufsrecht?

Ein Vorkaufsrecht kann entweder durch ein Rechtsgeschäft begründet (vertragliches Vorkaufsrecht) werden oder es kann gesetzlich angeordnet sein (gesetzliches Vorkaufsrecht).

1. Vertragliche Einräumung oder Bestellung eines Vorkaufsrechtes

Ein Vorkaufsrecht kann im Rahmen eines privatrechtlichen Vertrages dem Vorkaufsberechtigten eingeräumt werden. Die Vertragsparteien können dabei auch bestimmen, ob es als dingliches Vorkaufsrecht im Grundbuch eingetragen werden soll, oder ob ein einfaches vertragliches Vorkaufsrecht (schuldrechtliches Vorkaufsrecht) genügt.

Grundsätzlich ist für den Vorkaufsberechtigten die dingliche Sicherung im Grundbuch immer die sicherere Option.

2. Gesetzliches Vorkaufsrecht

Es gibt unterschiedliche gesetzliche Vorkaufsrechte. Die folgende Aufzählung[2] erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit:

a) § 24 BauGB

Nach § 24 BauGB steht den Gemeinden ein Vorkaufsrecht beim Kauf von Grundstücken unter den dort geregelten Bedingungen zu.

Das allgemeine Vorkaufsrecht der Gemeinde ist nicht im Grundbuch eingetragen, muss aber seit Kenntnis der Gemeinde vom Grundstücksverkauf innerhalb von zwei Monaten durch Verwaltungsakt ausgeübt werden (§ 28 Abs. 2 BauGB).

b) Vorkaufsrecht nach dem Reichsbesiedlungsgesetz (§§ 4 ff. RSG)

Das Reichssiedlungsgesetz räumt dem Staat zur Erleichterung der landwirtschaftlichen Landbeschaffung und Ansiedlung die Bildung gemeinnütziger Siedlungsunternehmen Vorkaufsrechte an Grundstücken ein. Das Vorkaufsrecht gilt für landwirtschaftliche Grundstücke ab einer Größe von 2 Hektar und mehr, wenn der Verkauf einer Genehmigung nach dem GrundstücksVG bedarf. Das Vorkaufsrecht kann nur bei einer Verfügung per Kaufvertrag über das Grundstück ausgeübt werden.

c) Vorkaufsrecht nach dem Landbeschaffungsgesetz (§ 69 v. 23.2.1957)

Das Landbeschaffungsgesetz regelt die Inanspruchnahme von Grundstücken für unmittelbare oder mittelbare Zwecke der Landes- bzw. Bündnisverteidigung Deutschlands. [3] Das Gesetz ermächtigt den Bund, Vorkaufsrechte auszuüben, um Entschädigungen bei Enteignungen in Form von Land leisten zu können. Z.T. werden Siedlungsverbände gezwungen, solche Vorkaufsrechte auszuüben.

d) Vorkaufsrecht nach dem schleswig-holsteinischen Landschaftspflegegesetz (§ 46)

Das Land, der Kreis und die Gemeinde, bzw. auch der Landschaftsverband besitzen ein Vorkaufsrecht, wenn es sich beim Verkauf um ein Grundstück handelt, das in einem Naturschutzgebiet liegt.

Nur wenn die Belange des Naturschutzes und der Landschaftspflege oder das Erholungsbedürfnisses dies rechtfertigen, darf das Vorkaufsrecht ausgeübt werden.

Dieses Vorkaufsrecht wird nicht im Grundbuch eingetragen.

e) Nordrhein-westfälischen Landschaftsgesetz (§ 36a LG NRW)

Auch im nordrhein-westfälischen Landschaftsgesetz wurde im Rahmen der Gesetzesnovellierung von Mai 2005 den Trägern der Landschaftsplanung (Kreise, kreisfreie Städte) ein gesetzliches Vorkaufsrecht eingeräumt. Dieses Vorkaufsrecht dient dazu, bestimmte Maßnahmen des Landschaftsplanes umzusetzen (vgl. § 36a LG NRW).

f) § 48 des Niedersächsischen Naturschutzgesetz

Nach § 48 des Niedersächsischen Naturschutzgesetzes steht dem Land an Grundstücken, die ganz oder teilweise in einem Naturschutzgebiet oder Nationalpark liegen oder auf denen sich ein Naturdenkmal befindet, ein Vorkaufsrecht zu.

g) Vorkaufsrechte nach Denkmalschutzgesetz

Gesetzliche Vorkaufsrechte der Gemeinde werden in einigen Denkmalschutzgesetzen der Länder begründet, so etwa durch § 22 Denkmalschutzgesetz Mecklenburg-Vorpommern.

Auch nach dem Thüringer Denkmalschutzgesetz (§ 30; in Kraft getreten am 11.1.1992) gibt es ein Vorkaufsrecht. Der Gemeinde ist dabei ein Vorkaufsrecht an einem Grundstück gewährt, wenn sich auf oder in diesen im Denkmalbuch eingetragene Kulturdenkmäler befinden. Dieses öffentlich-rechtliche Vorkaufsrecht bedeutet für das Grundbuch eine Umschreibsperre.

h) Vorkaufsrecht bei Miterben (§ 2034, Abs. 1 BGB)

Wenn ein Miterbe seinen Erbteil an einen Dritten verkauft, haben seine Miterben ein Vorkaufsrecht, solange sie ihren Erbteil noch selbst besitzen.

i) Vorkaufsrecht des Mieters bei der Begründung von Wohnungseigentum (§ 577 BGB)

Nach § 577 BGB hat der Mieter einer Wohnung ein Vorkaufsrecht, wenn die Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt wird und der Vermieter die Eigentumswohnung an einen Dritten verkaufen möchte. Dem Mieter steht nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs ein Schadensersatzanspruch zu, wenn ihm kein Vorkaufsrecht eingeräumt wird.

3. Typische vertragliche Vorkaufsrechten

a) Vorkaufsrecht beim Erbbaurecht

Die meisten Erbbaurechtsverträge enthalten eine Bestimmung über das Vorrecht des Erbbauberechtigten auf Erneuerung des Erbbaurechts. Damit ist nicht etwa das zwingende Recht des Erbbauberechtigten verbunden, die Verlängerung nach Zeitablauf nach Wunsch verlangen zu können. Die Rechtsstellung des Erbbauberechtigten entspricht vielmehr der eines Vorkaufsberechtigten. Entscheidet sich der Eigentümer nach Ende der Laufzeit des Erbbaurechts, das Gebäude selbst zu übernehmen, ist das Vorrecht auf Erneuerung gegenstandslos. Nur wenn weiter ein Erbbaurecht am Grundstück bestehen soll, hat der (zuletzt vorhandene) Erbbauberechtigte einen Anspruch auf bevorrechtigte Berücksichtigung. [4]

Zu unterscheiden ist dieses Vorrecht des Erbbauberechtigten auf Erneuerung des Erbbaurechts von den regelmäßig in einem Erbbaurechtsvertrag enthaltenen gegenseitigen Vorkaufsrechten bzgl. Grundstück und Erbbaurecht. Sowohl Erbbauberechtigter als auch Grundstückseigentümer können ja grundsätzlich frei über ihr jeweiliges Eigentum an Grundstück bzw. Erbbaurecht verfügen. Auch wenn der Eigentümer sich vorbehalten hat, solchen Verfügungen im Einzelfall zuzustimmen, wird er zur Abgabe dieser Zustimmungserklärung meist verpflichtet sein. Durch die Vereinbarung von Vorkaufsrechten liegt es in der Hand der Vertragsteile zu verhindern, dass an die Stelle des Vertragspartners, den man sich ausgesucht hat, eine andere Person tritt. Der Vorkaufsberechtigte hat jeweils das Recht, Grundstück bzw. Erbbaurecht zu den Bedingungen (insbes. zu dem Kaufpreis), der mit dem Drittkäufer vereinbart wurde, selbst zu erwerben.[5]

E. Ausübung des Vorkaufsrechts

1. Voraussetzung für die Ausübung des Vorkaufs

Voraussetzung für die Ausübung des Vorkaufsrechts ist der Eintritt des Vorkaufsfalls, § 463 BGB.

Vorkaufsfall ist in der Regel der Abschluss eines wirksamen Kaufvertrages über den Vorkaufsgegenstand zwischen dem Vorkaufsverpflichtetem und Drittkäufer.

Die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgt durch Erklärung des Vorkaufsberechtigten gegenüber dem Vorkaufsverpflichteten.

Diese Erklärung bedarf nicht der für den Kaufvertrag bestimmten Form, § 464 Abs. 1 BGB. Wohl aber der spätere Kaufvertrag unterliegt dann wieder der für den Vertrag bestimmten Form. Die Ausübung hat unter Wahrung der gesetzlichen Ausschlussfristen zu erfolgen, § 469 Abs. 2 BGB.

a) Dingliches Vorkaufsrecht bei Verkauf durch Ersteigentümer

Das (dingliche) Vorkaufsrecht (…) beschränkt sich seiner gesetzlichen Ausgestaltung nach regelmäßig auf den Fall des Verkaufs durch den Eigentümer, welchem das Grundstück zur Zeit der Bestellung gehört, oder durch dessen Erben. [6]

b) Dingliches Vorkaufsrecht für mehrere Vorkaufsfälle

Das Vorkaufsrecht nach § 1094 BGB kann darüber hinaus auch für mehrere oder alle Verkaufsfälle bestellt werden, was jedoch einer ausdrücklichen Vereinbarung und der Eintragung im Grundbuch bedarf.[7]

c) Dingliches Vorkaufsrecht auch bei Verkauf durch späteren Eigentümer

Die herrschende Meinung hält es in diesem Rahmen trotz des sachenrechtlichen Typenzwangs für zulässig, das Vorkaufsrecht für einen Verkaufsfall auch so zu bestellen, dass es nicht darauf ankommt, ob der Eigentümer zur Zeit der Bestellung (bzw. sein Erbe) oder ein späterer Eigentümer veräußert. [8]

d) Vorkaufsfall ist auch die Veräußerung mittels Nichtverkaufs an einen Sonderrechtsnachfolger

Auch die Übergabe eines Grundstückes an eine Tochter gegen Einräumung eines Wohnrechts und eines Leibgedinges stellt als Veräußerung mittels Nichtverkaufs an einen Sonderrechtsnachfolger ein das Vorkaufsrecht auslösenden Vorkaufsfall dar. [9]

2. Folgen der Vorkaufsrechtsausübung

Der Vorkäufer tritt durch die Ausübung seines Vorkaufsrechtes nicht in den bestehenden Kaufvertrag ein, sondern es entsteht ein eigenständiger Kaufvertrag zu den Bedingungen des Vorvertrages.

Deshalb bleibt zunächst auch der Kaufvertrag zwischen dem Verkäufer und dem Dritten wirksam.

Der Verkäufer muss sich rechtlich gegen die doppelte Inanspruchnahme durch den Erstkäufer und den Vorkaufsberechtigten schützen.

In der Regel hat er die Möglichkeit, den Vor-Vertrag unter der auflösenden Bedingung abzuschließen, dass das Vorkaufsrecht ausgeübt wird.

Möglich ist auch, für den Fall der Vorkaufsrechts-Ausübung ein Rücktrittsrecht zu vereinbaren.

3. Was passiert wenn entgegen dem Vorkaufsrecht dennoch an einen Dritten verkauft wird ?

Wenn ein dingliches Vorkaufsrecht im Grundbuch gesichert ist, wirkt die Grundbucheintragung gegenüber dem Kaufinteressenten wie eine Vormerkung, § 1098 BGB. Der Käufer kann dann also nicht im Grundbuch als neuer Eigentümer eingetragen werden, solange nicht der Vorkaufsberechtigte auf die Ausübung des Vorkaufsrechtes ausdrücklich verzichtet.

a) Schuldrechtlich vereinbarten Vorkaufsrecht

Anders ist das bei dem lediglich schuldrechtlich vereinbarten Vorkaufsrecht. In diesem Fall gibt es keinen Vermerk oder keine Eintragung im Grundbuch und das Vorkaufsrecht ist zumindest für den Kaufinteressenten zunächst nicht sichtbar. Er ist insofern darauf angewiesen, dass er vom Verkäufer über das Vorkaufsrecht unterrichtet wird.

Der Verkäufer kann sich also in einem ersten Schritt über seine Verpflichtung zur Einräumung der Vorkaufsmöglichkeit hinwegsetzen und das Grundstück gleichwohl verkaufen und auch übereignen.

Aber in solch einem Falle kann der Vorkaufsberechtigte Schadensersatzansprüche gegenüber dem Verkäufer geltend machen.

b) Das dingliche Vorkaufsrecht

Das dingliche Vorkaufsrecht wird bei Grundstücken im Grundbuch eingetragen. Dem Vorkaufsberechtigten wird kein fester Kaufpreis versprochen, sondern er kann das Grundstück zum selben Preis erwerben wie der Dritte, mit dem ein Grundstückskaufvertrag bereits geschlossen wurde.

Üblicherweise sieht der Notar bei dem erst Kaufvertrag für den Coup Vorkaufsfall ein Rücktrittsrecht oder eine auflösende Bedingung vor.

4. Negativattest

Zum Abschluss eines Grundstückskaufvertrages ist eine Erklärung des Vorkaufsberechtigten erforderlich, dass er auf die Ausübung des Vorkaufsrechtes verzichtet. Z.B. wird eine Gemeinde, wenn sie das Vorkaufsrecht nicht ausübt, eine sogenannte Vorkaufsrechtsverzichterklärung (Negativattest) abgeben, die durch den beurkundenden Notar bei der Gemeinde beantragt wird. Zumeist ist das Negativattest für den Erwerber gebührenpflichtig.

Grundbuchämter dürfen Grundstückskaufverträge nur im Grundbuch eintragen, wenn das so genannte Negativattest vorliegt (§ 2 Abs. 2 GVO).

Das allgemeine Vorkaufsrecht der Gemeinde ist nicht im Grundbuch eingetragen, muss aber ab Kenntnis der Gemeinde von dem Kaufvertrag innerhalb von zwei Monaten durch Verwaltungsakt ausgeübt werden (§ 28 Abs. 2 BauGB).

F. Umgehung / Ausnahmen

In der Regel greift ein Vorkaufsrecht nur bei dem Verkauf des Vorkaufsgegenstandes. Andere Rechtsgeschäfte sind zunächst nicht erfasst.

Der Vorkaufsberechtigte ist also nicht gegen eine andere Veräußerung, wie etwa einen Tausch oder eine Schenkung geschützt.

Deshalb wird immer wieder über Konstruktionen nachgedacht, bei denen ein Vorkaufsrecht nicht besteht.

1. Ausnahmen vom Vorkaufsrecht

a) Kein Vorkaufsrecht bei der Zwangsversteigerung

Das vertragliche oder dingliche Vorkaufsrecht ist bei der Vollstreckungsversteigerung ausgeschlossen. (§§ 1098, 512 BGB)

Bei der Teilungsversteigerung aber demgegenüber grundsätzlich immer ein Vorkaufsrecht möglich, wenn kein bisheriger Miteigentümer den Zuschlag erhält. In diesem Fall wird meist eine Erklärung vom zuständigen Amtsgericht eingeholt, dass der Begünstigte auf sein Vorkaufsrecht verzichtet. [10]

b) Kein Vorkaufsrecht bei Verkauf an den gesetzlichen Erben

Ein Vorkaufsrecht scheidet im Zweifel aus, wenn der Verkauf mit Rücksicht auf ein künftiges Erbrecht an einen gesetzlichen Erben erfolgt, § 470 BGB.

Das gilt auch für ein bestelltes dingliches Vorkaufsrecht. [11]

Gesetzliche Erben sind z.B. Kinder oder Enkel des Verkäufers. Die Erbeinsetzung in einem Testament reicht dagegen nicht aus.

c) Kein Vorkaufsrecht bei Zwangsvollstreckung

Außerdem ist das Vorkaufsrecht ausgeschlossen, wenn der Verkauf im Wege der Zwangsvollstreckung oder aus einer Insolvenzmasse erfolgt, § 471 BGB.[12]

Allerdings gilt für das dingliche Vorkaufsrecht: Das Vorkaufsrecht kann auch dann ausgeübt werden, wenn das Grundstück von dem Insolvenzverwalter aus freier Hand verkauft wird, § 1098 Abs. 1 Satz 2 BGB.

d) Gesellschaftsrechtliche Gestaltungen zur Vermeidung von Vorkaufsrechten

Der Vorkaufsfall tritt auch dann nicht ein, wenn das Grundstück in eine Gesellschaft als Einlage eingebracht, verschenkt oder gegen ein anderes Grundstück getauscht wird. Hierbei muss dann aber auch das andere Rechtsgeschäft wirklich durchgeführt und gewollt werden.

Bei Umgehungsgeschäften, die einem Verkauf gleichkommen, wirkt das Vorkaufsrecht gleichwohl.

Wird ein Mehrfamilienhaus durch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) erworben und sodann Wohnungseigentum zugunsten der jeweiligen Gesellschafter begründet, ist das Vorkaufsrecht des Mieters nach § 577 BGB ausgeschlossen, weil die Vorschrift nach ihrem Wortlaut eine Veränderung in der Person des Eigentümers voraussetzt. Das ist bei einer GbR gerade nicht der Fall. [13]

e) Verzichtsvereinbarung

Wirkungsvoll kann auch eine Verzichtsvereinbarung sein. Insofern kann versucht werden, den Vorkaufsberechtigten zu einem Verzicht zu bewegen, dies kann z.B. gegen Zahlung einer Abfindung erfolgen.

2. Umgehungsgeschäfte

a) Unwirksamkeit von Umgehungsgeschäften

Umgehungsgeschäfte können nach § 565 BGB unwirksam sein.

Eine Umgehung von § 506 BGB a.F. (heute § 465 BGB) kann z.B. darin liegen, dass die Parteien des Erstkaufes mit einem für den Vorkaufsberechtigten handelnden vollmachtlosen Vertreter einen Erlassvertrag über die Nichtausübung des Vorkaufsrechts abschließen, um damit für den Fall der Nichtgenehmigung des Erlassvertrages auch eine Unwirksamkeit des damit in Rechtseinheit stehenden Kaufvertrages zu erreichen. [14]

b) Sittenwidrigkeit

Ansonsten können Versuche, Vorkaufsrechte zu vereiteln, nach § 138 BGB wegen Sittenwidrigkeit als nichtig angesehen werden. Sittenwidrig sind solche Vereinbarungen, die durch ihren Gesamtcharakter oder die Art und Weise ihres Zustandekommens das Gepräge der Sittenwidrigkeit erhalten, sei es dass sie auf verwerflichen Beweggründen oder der Anwendung unlauterer Mittel beruhen oder ausschließlich zu dem Zweck abgeschlossen werden, dem Vorkaufsberechtigten Schaden zuzufügen. Dabei ist auf den Gesamtcharakter des Vertrages abzustellen. [15]

c) Unwirksame Scheingeschäfte

Der Versuch, ein Vorkaufsrecht durch Scheingeschäfte zu umgehen, scheitert, da Scheingeschäfte gemäß § 117 BGB unwirksam sind.

G. Erlöschen des dinglichen Vorkaufsrechtes

1. Erlöschen nach Vorkaufsfall

Das nur für den ersten Verkaufsfall bestellte Vorkaufsrecht erlischt - dies ist der vom Gesetz in § 1097 BGB angenommene Regelfall -, wenn es nicht fristgemäß bei Vorliegen eines Vorkaufsfalles ausgeübt wird.[16]

2. Erlöschen des Vorkaufsrechtes bei anderem Veräußerungsgeschäft

Das Vorkaufsrecht erlischt ebenso, wenn es nicht ausgeübt werden darf, weil der Eigentümer keinen Kaufvertrag abgeschlossen hat, sondern ein anderes Veräußerungsgeschäft Grundlage für die Übereignung des entsprechenden Grundstücks an den Sonderrechtsnachfolger ist. [17]

So erlischt das Vorkaufsrecht für den ersten Verkaufsfall bei Verkauf mit Rücksicht auf ein künftiges Erbrecht [18], denn das Vorkaufsrecht beschränkt sich auf den Fall, des Verkaufs durch den Eigentümer, dem das Grundstück zur Zeit der Bestellung des Vorkaufsrechts gehört, oder durch dessen Erben (§ 1097 BGB). Es erlischt, wenn das Grundstück auf andere Weise in das Eigentum eines Sonderrechtsnachfolgers des Verpflichteten übergeht. In diesen Fällen ist das Grundbuch unrichtig geworden. [19]

3. Erlöschen nach Zwangsversteigerung

Ist das Vorkaufsrecht nur für einen einzigen Verkaufsfall bestellt - dies ist der vom Gesetz in § 1097 BGB angenommene Regelfall - so erlischt es durch den Zuschlag in der Zwangsversteigerung.

Mit der Zwangsversteigerung ist nämlich der eine Verkaufsfall, für den das Vorkaufsrecht bestellt ist, verbraucht. § 471 BGB ist zwingendes Recht. Die Parteien können deshalb abweichend von § 471 BGB nicht vereinbaren, dass die Zwangsversteigerung einen Vorkaufsfall darstellen soll.[20]



[1] Jan Wilhelm, Sachenrecht

[6] vergl. OLG München, Beschluss vom 18.12.2009 - Az. 34 Wx 81/09, 34 Wx 081/09

[7] vergl. OLG München, Beschluss vom 18.12.2009 - Az. 34 Wx 81/09, 34 Wx 081/09

[8] vergl. OLG München, Beschluss vom 18.12.2009 - Az. 34 Wx 81/09, 34 Wx 081/09

[9] OLG Zweibrücken FGPrax 1999, 207; vergl. OLG München, Beschluss vom 18.12.2009 - Az. 34 Wx 81/09, 34 Wx 081/09

[10] BGH, Beschluss vom 21. 01.2016 - V ZB 43/15

[11] OLG Stuttgart, Urteil vom 08.04.1997 - 8 W 681/96

[12] OLG Zweibrücken, Urteil vom 16.03.2011 - 3 W 28/11

[14] BGH, Urteil vom 09.02.1990 - V ZR 274/88

[15] BGH, Urteil vom 15.06.2005 - VIII ZR 271/04; BGH, Urteil vom 01.01.1970, -V ZR 127/90

[16] vergl. OLG Düsseldorf, Beschluss vom 28.11.2012 - I-3 Wx 144/12

[17] OLG Zweibrücken, NJW-RR 2000, 94; vergl. OLG Düsseldorf, Beschluss vom 28.11.2012 - I-3 Wx 144/12

[18] OLG Stuttgart, Urteil vom 08.04.1997 - 8 W 681/96; OLG Zweibrücken, 20.08.1999 - 3 W 171/99

[19] vergl. OLG Düsseldorf, Beschluss vom 28.11.2012 - I-3 Wx 144/12

[20] OLG Zweibrücken, Urteil vom 16.03.2011 - 3 W 28/11

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