Mietrecht

Wir haben hier einige aktuelle Informationen und Gerichtsentscheidungen zum Mietrecht zusammengestellt, die für Sie möglicherweise von Interesse sein können.

Betriebskosten - formelle Wirksamkeit

(1) Die Vornahme eines Vorwegabzugs für die gewerbliche Nutzung gehört (...) nicht zu den an eine Abrechnung zu stellenden Mindestanforderungen, wenn durch die gewerbliche Nutzung ein erheblicher Mehrverbrauch verursacht wird und deshalb ein solcher Vorwegabzug geboten ist.

(2) Die Kosten dürfen nicht vorab - außerhalb der dem Mieter erteilten Abrechnung - um nicht umlagefähige Anteile bereinigt werden; in einem solchen Fall fehlt es an der erforderlichen Angabe der "Gesamtkosten".

(3) Ein formeller Fehler führt nur dann zur Unwirksamkeit der Abrechnung insgesamt, wenn er sich durchgängig durch die gesamte Abrechnung zieht. Betrifft ein solcher Fehler nur einzelne Kostenpositionen, bleibt die Abrechnung im Übrigen unberührt, wenn die jeweiligen Einzelpositionen unschwer herausgerechnet werden können (Senatsurteil vom 14. Februar 2007 - VIII ZR 1/06, aaO Rn. 11).
Eine sich aus der Betriebskostenabrechnung ergebende Nachforderung verbleibt dem Vermieter dann insoweit, als sie auch ohne Berücksichtigung der unwirksam abgerechneten Positionen gerechtfertigt ist.
    

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Betriebskostenabrechnung III

Abrechnungsfrist
Über die Nebenkosten muss innerhalb eines Jahres abgerechnet werden.
Die Abrechnung muss formell ordnungsgemäß sein;
inhaltliche Fehler können nachträglich korrigiert werden. Allerdings ist der Mieter in seinem Vertrauen auf die Höhe der Abrechnung geschützt, so dass eine korrigierte Nebenkostenabrechnung nach Ablauf der Jahresfrist nicht höher ausfallen darf.

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Betriebskostenabrechnung II

1. Werden in einer Nebenkostenabrechnung unterschiedlich große Grundflächen ausgewiesen, so ist dies erläuterungsbedürftig.

2. Leichte inhaltliche Mängel einer Abrechnung sind analog § 560 Abs. 2 BGB innerhalb von 3 Monaten ab fristgerechter Beanstandung durch den Mieter vom Vermieter nachzubessern.
    
Das Landgericht Itzehoe hatte über eine Nebenkostenabrechnung zu befinden, die in ihrer Heizkostenabrechnung zwei verschiedene Angaben zur Fläche enthielt. Für die Verteilung der Heizkosten wurde eine Fläche von 700,81 m2, für die Verteilung der Warmwassergrundkosten wurden 639,84 m2 zugrunde gelegt, ohne daß die Unterschiede erläutert wurden.

Zudem wurde die Berechnung des Anteils der Wohnung der Kläger, die nach dem Mietvertrag 70 m2 groß sein sollte, nicht erklärt.

Ferner erschöpfte sich die Berechnung der Verbrauchskosten für Warmwasser in der Anwendung der Formel des § 9 Abs. 2 der Heizkostenverordnung.

 

Das Landgericht entschied dazu, dass vorstehende Mängel als leichte inhaltliche Mängel zu beurteilen seien, diese aber grundsätzlich einer Erläuterung nach Ablauf der Jahresabrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 BGB zugänglich sind.

Allerdings unterliegen nachträgliche Erläuterungen nach dem Rechtsgedanken des § 560 Abs. 2 BGB ebenfalls einer Frist.

Der Gesetzgeber hat mit der Regelung des § 556 Abs. 3 BGB sowohl dem Vermieter als auch dem Mieter Fristen aufgegeben, nach deren Ablauf Einwände gegen die Nebenkostenabrechnung und die Nachbesserung von Unzulänglichkeiten der Nebenkostenabrechnung ausgeschlossen sind. Nach Ablauf der Fristen soll in dem Mietverhältnis zu diesem Punkt Ruhe einkehren können. Der Gesetzeszweck würde unterlaufen, wenn der Vermieter leichte inhaltliche Mängel der Nebenkostenabrechnung, die der Mieter fristgerecht beanstandet hat, unbefristet nachbessern könnte. Es erscheint deshalb geboten, dem Vermieter analog § 560 Abs. 2 eine Frist von 3 Monaten zur Korrektur seiner Abrechnung zuzubilligen, beginnend von dem Zeitpunkt dar Beanstandung des Mieters an.

Wenn dem Vermieter für den Fall der Erhöhung der Betriebskostenpauschale, die zu berechnen und zu erläutern ist, nur eine Frist von drei Monaten reichen muß, dann ist diese Frist jedenfalls auch für die Nachbesserung von Mängeln der Nebenkostenabrechnung ausreichend.

LG Itzehoe , 29.04.2005, -9 (1) S 251/04-, ZMR 2005, 540

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Betriebskostenabrechnung I

Voraussetzungen einer ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung

Mit seiner Entscheidung vom 23.11.1981 hat der Bundesgerichtshof die wesentlichen Merkmale und Mindestangaben für eine formell wirksame Abrechnung der Nebenkosten festgehalten. Danach muss eine Nebenkostenabrechnung mindestens enthalten:

- eine Zusammenstellung der Gesamtkosten,

- die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Umlageschlüssel,

- die Berechnung des Anteils des Mieters und

- den Abzug der Vorauszahlung des Mieters.


Fazit:

Fehlt es an diesen Voraussetzungen, liegt bereits keine Nebenkostenabrechnung im rechtlichen Sinne vor.
Auf eine inhaltliche Prüfung, ob die Abrechnung auch der Höhe nach korrekt berechnet wurde, kommt es dann erst gar nicht an.

BGH , 23.11.1981 -VIII ZR 298/80- , NJW 1981, 573

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