Mietrecht

Kündigung wegen Eigenbedarfes I

Kündigung wegen Eigenbedarfs
   
(1) In eine auf Eigenbedarf gestützten Kündigung muss der Vermieter seine Gründe soweit angeben, dass der Kündigungsgrund identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann.
Es ist dabei ausreichend, den Wunsch anzugeben, einem demnächst volljährigen Kind die Begründung eines eigenen Hausstands in einer dafür geeigneten Wohnung zu ermöglichen.

(2) Die von einem volljährigen Kind geteilte Intention der Eltern, die Selbständigkeit des Kindes zu fördern und ihm die Gründung eines von den Eltern unabhängigen, eigenen Hausstandes zu ermöglichen, ist ein vernünftiger und nachvollziehbarer Eigenbedarfsgrund.
Insbesondere kann den Vermietern nicht entgegengehalten werden, das Kind sei im elterlichen Haus ausreichend untergebracht.

(3) Ausnahmsweise ist eine (berechtigte) Eigenbedarfskündigung rechtsmissbräuchlich, wenn dem Vermieter eine vergleichbare andere Wohnung im selben Anwesen oder in derselben Wohnanlage zur Verfügung steht und er diese dem Mieter nicht anbietet, obwohl er die Wohnung erneut vermieten will.

Entscheidungsgründe

Bei der Prüfung, ob eine Kündigung wegen Eigenbedarfs nach § 573 Abs. 3 BGB rechtmäßig ist, ist zu prüfen,
- ob die Kündigung selbst ausreichend begründet wurde,
- ob tatsächlich ein berechtigtes Eigenbedarfsinteresse besteht und
- ob die Kündigung nicht rechtsmissbräuchlich ist.

Der Bundesgerichtshof hatte nach diesen Grundsätzen einen Fall zu überprüfen, bei dem dem Mieter eines Ein-Zimmer-Appartements eine Kündigung wegen Eigenbedarfs erklärt wurde.
In dem Kündigungsschreiben wurde mitgeteilt, dass die Tochter des Vermieters volljährig werde und einen eigenen Hausstand gründen wolle und die Wohnung des Mieters für diesen zweck von ihrer Größe her ideal sei.
Der Mieter und seine Lebenspartnerin widersprachen der Kündigung unter anderem auch deswegen, da die Kündigung nicht hinreichend begründet worden sei.
Weiter war während des Laufs der Kündigungsfrist im gleichen Anwesen eine Wohnung frei geworden, die der Vermieter aber dann anderweitig vermietet hat, ohne sie dem Mieter anzubieten.

(1) Begründung der Kündigungserklärung
Der Zweck des Begründungszwangs besteht darin, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und ihn in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen.
Diesem Zweck wird im Allgemeinen Genüge getan, wenn der Vermieter in dem Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so benennt, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann (Senatsurteile vom 16. Januar 2008 - VIII ZR 254/06, NZM 2008, 281 Rn. 24; vom 27. Juni 2006 - VIII ZR 271/06, NJW 2007, 2845 Rn. 23).

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes soll es bei einer auf Eigenbedarf gestützten Kündigung ausreichen, dass der Vermieter für seinen Willen, in den eigenen Räumen zu wohnen oder eine begünstigte Person dort wohnen zu lassen, vernünftige Gründe hat (BGH, 20. Januar 1988 - VIII ARZ 4/87, BGHZ 103, 91, 96).
Dies ist bei dem Wunsch des Vermieters, einem demnächst volljährigen Kind die Begründung eines eigenen Hausstands in einer dafür geeigneten Wohnung zu ermöglichen, regelmäßig der Fall.
Eine darüber hinausgehende Begründung in Gestalt von Angaben zu den bisherigen Wohnverhältnissen bedarf es daher grundsätzlich nicht.

(2) Eigenbedarfsinteresse
Nicht nur eine ausreichende Begründung des Kündigungsschreibens, sondern auch das berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses selbst hat der Bundesgerichtshof bestätigt.
Nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB liegt ein solches Interesse des Vermieters unter anderem dann vor, wenn er die vermieteten Räume als Wohnung für sich selbst oder einen Familienangehörigen benötigt. Dabei genügt es, wenn für den Willen des Vermieters in den eigenen Räumen zu wohnen oder eine begünstigte Person dort wohnen zu lassen, ein vernünftiger, nachvollziehbarer Grund besteht (BGH, 20. Januar 1988 - VIII ARZ 4/87, aaO S. 95 ff.; BGH, 18. Mai 2005 - VIII ZR 368/03, NJW 2005, 2395 unter II 1).
Die von dem volljährigen Kind geteilte Intention der Eltern, die Selbständigkeit des Kindes zu fördern und ihm die Gründung eines von den Eltern unabhängigen, eigenen Hausstandes zu ermöglichen, ist ein vernünftiger und nachvollziehbarer Grund. Insbesondere kann den Vermietern nicht entgegengehalten werden, das Kind sei im elterlichen Haus ausreichend untergebracht (vgl. Senatsbeschluss vom 20. Januar 1988 - VIII ARZ 4/87, aaO).
Daher sah der BGH im entschiedenen Fall ein berechtigtes Kündigungsinteresse des Vermieters.

(3) Rechtsmissbräuchlichkeit
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes hat der wegen Eigenbedarfs berechtigt kündigende Vermieter dem Mieter eine andere, ihm zur Verfügung stehende vergleichbare Wohnung während der Kündigungsfrist zur Anmietung anzubieten, sofern sich die Wohnung im selben Haus oder in derselben Wohnanlage befindet.
Andernfalls ist die ausgesprochene Kündigung wegen Verstoßes gegen das Gebot der Rücksichtnahme rechtsmissbräuchlich und damit unwirksam (BGH, 9. Juli 2003 - VIII ZR 276/02, NJW 2003, 2604 unter II 2; vom 9. November 2005 - VIII ZR 339/04, NJW 2006, 220 Rn. 12).
Bei der Kündigung einer Mietwohnung wegen Eigenbedarfs ist zwar grundsätzlich die Entscheidung des Vermieters, welche der ihm gehörenden Wohnungen er nutzen will, zu respektieren. Es kann jedoch nicht unberücksichtigt bleiben, dass die Kündigung von Wohnraum in die Lebensführung eines Mieters besonders stark eingreift. Der Vermieter ist deshalb gehalten, diesen Eingriff abzumildern, soweit ihm dies möglich ist. Ausnahmsweise ist eine (berechtigte) Eigenbedarfskündigung daher dann rechtsmissbräuchlich, wenn dem Vermieter eine vergleichbare andere Wohnung im selben Anwesen oder in derselben Wohnanlage zur Verfügung steht und er diese dem Mieter nicht anbietet, obwohl er die Wohnung erneut vermieten will (BGH, 9. Juli 2003 - VIII ZR 276/02 aaO).
Im entschiedenen Fall befand der Bundesgerichtshof die ausgesprochene Kündigungserklärung wegen Rechtsmissbräuchlichkeit für unwirksam und verneinte einen Räumungsanspruch des Vermieters.

 
BGH, Urteil vom 13.10.2010 -VIII ZR 78/10-

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