Mietrecht

Räumungstitel - vollstreckung gegen eine im Titel nicht benannte Person

Aus einem Räumungstitel gegen den Mieter einer Wohnung kann der Gläubiger nicht gegen einen im Titel nicht aufgeführten Dritten vollstrecken, wenn dieser Mitbesitzer ist.

Der Schreck kann gross sein. Für einen Vermieter, der einem zahlungsunfähigen Mieter eine fristlose Kündigung ausgesprochen hat, bedeutet jeder Monat, den der nicht zahlende Mieter in der Wohnung verbleibt ein Mietausfall. Mußte er sein Räumungsurteil vor Gericht erstreiten, können viele Monate ins Land gegangen sein, in denen sich der Verlust weiter vergrößert hat.

Liegt dann am Ende ein rechtskräftiges und vollstreckbares Räumungsurteil vor, können alle Mühen zunichte gemacht sein, wenn dem Gerichtsvollzieher eine Person die Türe öffnet, die im Titel nicht erscheint. Das kann ein Untermieter, ein Mitmieter oder eine sonstige Person sein, gegen die ein Gerichtsvollzieher keine Vollstreckungshandlungen vornehmen darf, wenn die Person glubhaft vorträgt, in der betreffenden Wohnung dauerhaft zu wohnen. Das kann für den Vermieter ein hartes Brot sein, ist aber ein hinzunehmender Bestandteil unserer Rechtsordnung.

 

Ist der Ehemann ebenso wie die Schuldnerin selbst Gewahrsamsinhaber, kann die Zwangsvollstreckung gegen ihn nicht aus dem von der Gläubigerin vorgelegten Titel betrieben werden. Nach § 885 Abs. 1 ZPO findet die Räumungsvollstreckung in der Weise statt, daß der Gerichtsvollzieher den (Vollstreckungs-)Schuldner aus dem Besitz setzt und den Gläubiger in den Besitz einweist. Wer Vollstreckungsschuldner im Sinne der genannten Vorschrift ist, beurteilt sich nach § 750 Abs. 1 ZPO. Danach kann die Zwangsvollstreckung nur gegen eine Person begonnen werden, die im Titel und in der Vollstreckungsklausel als Vollstreckungsschuldner bezeichnet ist. Damit wird gewährleistet, daß staatlicher Zwang nur zur Durchsetzung eines urkundlich bereits ausgewiesenen Anspruchs erfolgt, und zwar für und gegen die im Titel genannten Personen. Diese allgemeine Voraussetzung jeder Zwangsvollstreckung, an der es hier gegenüber dem Ehemann der Schuldnerin fehlt, kann nicht durch materiellrechtliche Erwägungen außer Kraft gesetzt werden. Es ist daher ohne Bedeutung und bedarf keiner näheren Prüfung, ob der Ehemann nach materiellem Recht zur Herausgabe der Mietsache an die Gläubigerin verpflichtet wäre; denn diese Fragen gehören in das Erkenntnisverfahren und nicht in das formalisierte Zwangsvollstreckungsverfahren (vgl. Senatsbeschluß vom 18. Juli 2003 -IXa ZB 116/03 -WM 2003, 1825).

 

BGH, Urteil vom 25.06.2004 -IX a ZB 29/04-

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