Mietrecht

Schönheitsreparaturen-Farbwahlklausel-I

Schönheitsreparaturen-Farbwahlklausel  -  Eine formularvertragliche Klausel, die den Mieter dazu verpflichtet, die auf ihn ab-gewälzten Schönheitsreparaturen in "neutralen, hellen, deckenden Farben und Tapeten auszuführen", ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, wenn sie nicht auf den Zustand der Wohnung im Zeitpunkt der Rück-gabe der Mietsache beschränkt ist, sondern auch für Schönheitsreparaturen gilt, die der Mieter im Laufe des Mietverhältnisses vorzunehmen hat.

Entscheidungsgründe

Bei der rechtlichen Bewertung von farbigen Wandanstrichen oder dem Tapezieren einer Wohnung mit einer Mustertapete stellen sich zwei Fragen.

Zum einen ist zu klären, ob es dem Mieter erlaubt ist, seine Mietwohnung während des Mietverhältnisses bunt anzustreichen oder sonst nach seinen Vorstellungen zu dekorieren (1). Und zum zweiten stellt sich die Frage, was passiert, wenn das Mietverhältnis beendet wird (2).

(1) Während des Mietverhältnisses
Während des Mietverhältnisses hat der Mieter das Recht, die Wohnung seinen Neigungen entsprechend herzurichten, solange berechtigte Interessen des Vermieters nicht betroffen sind (Langenberg in Schmidt-Futterer, § 538, Rn. 228). Das bedeutet, dass die Freiheit des Mieters dort endet, wo die Farbe oder Dekoration nicht beseitigt werden kann, ohne dass Schäden oder Rückstände an der Substanz zurückbleiben (Langenberg in Schmidt-Futterer, § 538, Rn. 230).

Das bedeutet ferner, dass auch der Vermieter jedenfalls nicht mit einer vorformulierten Mietvertragsklausel dem Mieter vorgeben kann, welche Farben er bei der Gestaltung des Zimmers verwenden dürfe.

Der BGH hat daher entschieden, dass eine formularvertragliche Klausel, die den Mieter dazu verpflichtet, die auf ihn abgewälzten Schönheitsreparaturen in "neutralen, hellen, deckenden Farben und Tapeten auszuführen", wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam ist (BGH, Urteil v. 18.06.2008 - VIII ZR 224/07).

(2) Bei Vertragsende
Bei Vertragsende ist aber der Mieter nach Treu und Glauben verpflichtet, die Wohnung nicht mit einer ungewöhnlichen Dekoration zurückzugeben (LG Hamburg, NZM 1999, 838 - grellgrüne Küche; LG Berlin, GE 1995, 115 und 249 - blau lackierte Türrahmen bzw. farbig gestrichene Heizkörper; LG Aachen, WuM 1998, 596 - farbig lackierte Naturholzrahmen; LG Frankfurt am Main, NZM 2007, 922 - Anstrich mit "rotem Vollton"; Emmerich, NZM 2000, 1165, 1161; Kraemer, NZM 2003, 417, 421; Blank/Börstinghaus, Miete, 2. Aufl., § 535 Rdnr. 270; zum Gesichtspunkt der Vertragsverletzung vgl. Langenberg, Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückbau, 3. Aufl., S. 137 f.).
Deshalb kann der Vermieter vom Mieter bei Vertragsende verlangen, dass z.B. dunkle Farbanstriche oder auffällige Tapeten entfernt oder neutral überstrichen werden.

Allerdings bleibt es eine Frage des Einzelfalles, ob ein konkreter Anstrich als ungewöhnlich anzusehen und daher zu beseitigen ist. Eine Grenzlinie ist schwer zu ziehen, so dass eine graue Zone verbleibt.

Fazit:
Gestaltet der Mieter seine Wohnung in ungewöhlichen Farben, muss er bei Vertragsende damit rechnen, die Wohnung wieder in eine neutralen Farbzustand versetzen zu müssen. Eine solche Verpflichtung besteht unabhängig davon, ob die Wohnung ansonsten nach einer wirksamen Schönheitsreparaturklausel zu renovieren wäre oder nicht.

 
BGH, Urteil vom 18. Juni 2008 -VIII ZR 224/07-

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