Mietrecht

Endrenovierungsklausel

Schönheitsreparaturklausel - Endrenovierung
   
Eine Regelung in einem vom Vermieter verwendeten Formularmietvertrag, die den Mieter verpflichtet, die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen renoviert zu übergeben, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters nach § 307 BGB (früher § 9 AGBG) unwirksam.

Das gilt auch dann, wenn der Mieter zu laufenden Schönheitsreparaturen während der Dauer des Mietverhältnisses nicht verpflichtet ist.

Entscheidungsgründe

In einem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall war folgende Endrenovierungsklausel enthalten.
   
§ Renovierungsverpflichtung
a) Bei Auszug hat der Mieter die Räume in fachgerecht renovierten Zustand zurückzugeben. ...

In einem weiteren Vertrag hieß es:

§ 12 Beendigung der Mietzeit

1. Die Mieträume sind bei Auszug sauber und
a) ohne Rücksicht auf den für Schönheitsreparaturen in § 8 Ziff. 2 vereinbarten Zeitablauf in fachmännisch renoviertem Zustand zurückzugeben, ..."

In einem im Jahre 2007 entschiedenen Fall hieß es unter § 14 Nr. 2 des Mietvertrages:

 
"Bei Auszug ist die Wohnung fachgerecht renoviert gem. Anlage zurückzugeben."
In einer Anlage zum Mietvertrag heißt es dann unter Nr. 10:
"Zustand der Mieträume: Die Wohnung wird in einem einwandfrei renovierten Zustand übergeben. Bei Auszug ist die Wohnung fachgerecht renoviert zurückzugeben. Die Wände sind mit Rauh-faser tapeziert und weiß gestrichen. Die Türzargen, Fensterrah-men und Heizkörper sind weiß lackiert. Teppichboden ist fach-männisch zu reinigen."

Die Mieter waren jewils in allen drei Fällen ausgezogen, ohne eine solche Endrenovierung auszuführen, wogegen die Vermieter sich mit ihren Klagen wandten. Der Bundesgerichtshof hat den Mietern Recht gegeben.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes ist eine Regelung in einem vom Vermieter verwendeten Formularmietvertrag, die den Mieter verpflichtet, die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen renoviert zu übergeben, wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters nach § 9 AGBG unwirksam.

Um eine solche handelt es sich bei den oben wieder gegebenen Vertragsklauseln.

Etwas anderes kann sich nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes nur dann ergeben, wenn sich aus dem weiteren Vertrag eindeutig ergibt, dass der Mieter die ihm auferlegte Endrenovierung nur dann vornehmen muss wenn eine Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen bei Vertragsende bereits abgelaufen ist.

In der Entscheidung vom 12.09.2007 stellte der Bundesgerichtshof über dies klar, dass es dabei nicht von Bedeutung sei, ob dem Mieter - wie in den beiden ersten Fällen- neben der Endrenovierungspflicht zugleich auf der Grundlage eines Fristenplans oder unabhängig davon eine Verpflichtung zu laufenden Schönheitsreparaturen während der Dauer des Mietverhältnisses auferlegt ist oder ob es ihm überlassen ist, ob er auch im Verlauf des Mietverhältnisses (freiwillig) renoviert, und nur die von Gesetzes wegen (§ 535 Abs. 1 Satz 2 Halbs. 2 BGB) dem Vermieter obliegende Schönheitsreparaturverpflichtung stillschweigend ausgeschlossen werden soll.
Eine Endrenovierungspflicht des Mieters, die unabhängig ist vom Zeitpunkt der letzten Renovierung und vom Zustand der Wohnung bei seinem Auszug, benachteiligt ihn auch dann unangemessen, wenn ihn während der Dauer des Mietverhältnisses keine Schönheitsreparaturverpflichtung trifft (Schmid, aaO, Rdnr. 419).

Eine entsprechende Regelung ist bereits isoliert betrachtet unwirksam. Auf einen Summierungseffekt, der bei der Kombination der Endrenovierungsklausel mit einer - für sich genommen unbedenklichen- Verpflichtung zu laufenden Schönheitsreparaturen wegen eines Übermaßes an Renovierungspflichten zur Unwirksamkeit auch der letztgenannten führen kann (Senatsurteile vom 14. Mai 2003, vom 25. Juni 2003), kommt es dafür nicht an.

Die weithin übliche, formularmäßige Abwälzung der turnusmäßigen Schönheitsreparaturen auf den Mieter wird von der Rechtsprechung rechtlich und wirtschaftlich als Teil der Gegenleistung des Mieters für die Gebrauchsüberlassung der Räume und deshalb grundsätzlich als wirksam angesehen (grundlegend BGHZ 105, 71, 79 ff.). Die Endrenovierungsklausel geht jedoch darüber hinaus und trägt einseitig den vom gesetzlichen Leitbild (§§ 535, 538 BGB) abweichenden Vermieterinteressen Rechnung (OLG Hamm aaO, 1050). Sie verpflichtet den Mieter, bei Beendigung des Mietverhältnisses auch dann neu zu dekorieren, wenn er nur kurze Zeit in der Wohnung gewohnt oder erst kurz zuvor (freiwillig) Schönheitsreparaturen vorgenommen hat, so dass bei einer Fortdauer des Mietverhältnisses für eine (erneute) Renovierung noch kein Bedarf bestünde. Die Endrenovierungspflicht wird in diesen Fällen nicht durch eine entsprechende Abnutzung der Wohnung durch den Mieter selbst aufgewogen. Sie dient vielmehr allein den Interessen des Vermieters, der in die Lage versetzt wird, bei einer Neuvermietung jeweils auf Kosten des Vormieters eine frisch renovierte Wohnung zur Miete anzubieten. Diese Möglichkeit stünde dem Vermieter in den vorgenannten Fällen auch dann nicht zur Verfügung, wenn er seine Schönheitsreparaturpflicht nicht abbedungen, sondern stattdessen die für deren Erfüllung erforderlichen Aufwendungen - ausgehend von üblichen Renovierungszeiträumen - in die Miete einkalkuliert hätte.

Fazit:

Unabhängig davon, ob der Mietvertrag etwa eine wirksame oder eine unwirksame Schönheitsreparaturklausel enthält, ist die pauschale Verpflichtung zur Endrenovierung unwirksam, wenn nicht klargestellt wird, dass den Mieter die Endrenovierungsverpflichtung nicht trifft, wenn er zuvor Schönheitsreparaturen durchgeführt hat.
    
 
BGH, Urteil vom 25.06.2003 -VIII ZR 335/02-
BGH, Urteil vom 14.05.2003 -VIII ZR 308/02-
BGH, Urteil vom 12.09.2007 -VIII ZR 316/06-

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