Mietrecht

Kosten einer neuen Schließanlage

Eine Formalklausel im Mietvertrag, wonach der Vermieter berechtigt ist, bei Verlust eines Schlüssels die Schließanlage auszuwechseln, ist gemäß § 9 ABGB unwirksam. Der Vermieter kann Ersatz der Kosten für die ausgewechselte Schließanlage nur dann verlangen, wenn eine Gefahr des Missbrauchs des abhandengekommenen Schlüssels fortbesteht.

Bei größeren Mietobjekten kann der Verlust eines einzelnen Schlüssels teuer werden. Dann nämlich, wenn der Hauseigentümer befürchten muss, dass mit den abhandengekommenen Schlüssel Dritte Zugang zum Hause erhalten, muss er abwägen, ob der Austausch von Schlössern erforderlich ist. Ist das Haus mit einer Schließanlage ausgestattet, bei der die einzelnen Wohnungstür- und Haustürschlösser aufeinander abgestimmt sind, muss in einem solchen Fall die gesamte Schließanlage des Hauses ausgetauscht werden, was mit ganz erheblichen Kosten verbunden ist.

Es genügt dann nicht, ein einzelnes Haustürschloss auszutauschen, denn dann passen die übrigen verbleibenden Systemschlüssel nicht mehr zu dem ausgetauschten Schloss.

Das Landgericht hat im einzelnen ausgeführt:

1.) Eine Klausel, die den Vermieter zum Autausch der Schließanlage berechtigt, ohne Rücksicht auf die im Einzelfall drohende Gefahr des Missbrauchs des verlorenen Schlüssels, benachteiligt den Mieter entgegen dem Gebot von Treu und Glauben (§ 242 BGB) unangemessen und verstößt daher gegen § 9 Abs. 1 AGBG (LG Berlin, Urteil vom 17.02.1995 - 64 S 341/94 -, GE 1995, 945; Emmerich/Sonnenschein, 6. Aufl., § 556 Rdn. 10; MünchKomm.-Voelskow, 3. Aufl., §§ 535, 536 Rdn. 404 m. w.Nachw.). Denn eine solche Klausel stellt eine über die notwendige Wahrung der Interessen des Vermieters hinausgehende, unangemessene Überwälzung der Verpflichtung des Vermieters dar, dem Nachmieter die Wohnungsschlüssel zu überlassen (LG Berlin, a. a. O.). Eine solche Klausel wäre allenfalls dann wirksam, wenn sie eine summenmäßige Begrenzung der Haftung des Mieters vorsähe, was vorliegend jedoch nicht der Fall ist.

2.) Darüber hinaus stellt die Klausel einen Verstoß gegen § 9 Abs. 2 AGBG dar, da sie derart weit gefasst ist, dass sie alle Fälle des Verlustes umfasst, ohne Rücksicht auf ein Verschulden des Mieters (LG Hamburg, Urteil vom 14.07.1998 - 316 S 55/98 -, NZM 1999, 410). Eine solche Erweiterung der Haftung des Mieters weicht von dem mietvertraglichen Haftungsrecht (§ 536 f. BGB) und dem generellen Grundsatz des Haftungsrechtes ab, dass ein Schuldner nur haftet, wenn er den Schaden zu vertreten hat. Dies ist ein wesentlicher Gedanke des bürgerlichen Rechts, der allenfalls durch individualvertragliche Vereinbarungen im Rahmen der §§ 138, 242 BGB eingeschränkt oder abbedungen werden kann. Eine formularmäßige verschuldensunabhängige Überbürdung der Haftung auf den Mieter stellt jedoch eine der gesetzlichen Risikoverteilung widersprechende Benachteiligung dar, die nach § 9 Abs. 2 Nr. 1 AGBG unwirksam ist (BGH, Urteil vom 01.04.1992 - XII ZR 100/91 -, NJW 1992, 1761 = ZMR 1992, 295). Eine restriktive Auslegung der Klausel dahingehend, dass sie nur die Fälle erfasst, in denen den Mieter ein Verschulden trifft und ein Missbrauch zu befürchten ist, kommt nicht in Betracht, da dies auf eine solche unzulässige geltungserhaltende Reduktion hinausliefe (vgl. LG Hamburg, a. a. O.; a. A. Bub/Treier, 3. Aufl., II 457).

LG Berlin, Urteil vom 02.05.2000, ZMR 2000, 536

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