Mietrecht

Betriebskostenabrechnung - nicht kostendeckende Vorauszahlungen

Liegen keine besonderen Umstände vor, begeht der Vermieter keine Pflichtverletzung beim Vertragsschluss, wenn er mit dem Mieter Vorauszahlungen für Nebenkosten vereinbart, die die Höhe der später anfallenden tatsächlichen Kosten nicht nur geringfügig, sondern auch deutlich unterschreiten.

 

Der Vermieter hat eine Wohnung angeboten, deren Nebenkostenvorauszahlung zu niedrig angesetzt waren. Es kam zu erheblichen Nachforderungen nach Erstellung der Betriebskostenabrechnung. Die Mieterin verweigert den Ausgleich der Nachforderung weil sie der Auffassung ist, der Vermieter habe die Vorauszahlungen zu niedrig angesetzt. Deshalb sei er gegenüber der Mieterin zum Schadenersatz verpflichtet.

Der Bundesgerichtshof verurteilt die Mieterin aber zum Ausgleich der Betriebskostenabrechnung. Einen Schadenersatzanspruch spricht er der Mieterin nicht zu.

Eine Pflichtverletzung des Vermieters im Zusammenhang mit der Vereinbarung von Vorauszahlungen bei Vertragsschluss ist deshalb nur dann zu bejahen, wenn besondere Umstände gegeben sind (OLG Düsseldorf, WuM 2000, 591 unter 2a; LG Karlsruhe. WuM 1998, 479 f.; Staudinger/Emmerich, BGB 2003, § 535 Rdn. 73; Palandt/Weidenkaff, BGB, 63. Aufl., § 535 Rdn. 95; vgl. aber LG Arnsberg, NJW-RR 1988, 397 f.). Solche besonderen Umstände können etwa zu bejahren sein, wenn der Vermieter dem Mieter bei Vertragsschluss die Angemessenheit der Nebenkosten ausdrücklich zugesichert oder diee bewusst zu niedrig bemessen hat, um den Mieter über den Umfang der tatsächlichen Mietbelastung zu täuschen und ihn auf diese Weise zur Begründung eines Mietverhältnisses zu veranlassen (vgl. LG Frankfurt a.M., WuM 1979, 24 = ZMR 1979, 112).

BGH, Urteil vom 11.02.2004 - VIII ZR 195/03 -

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