Mietrecht

Kündigung wegen Eigenbedarfs bei Erwerb einer vermieteten Wohnung

Käufer einer Eigentumswohnung oder eines Einfamilienhauses, die beabsichtigen die Wohnräume nach dem Kauf selbst zu beziehen, müssen auf folgendes achten:

1.) Grundsätzlich hat jeder Eigentümer das Recht, gegenüber dem Mieter eine Eigenbedarfskündigung auszusprechen. Eine Ausnahme gilt für den Fall, dass vor Ankauf der Wohnung erstmals Wohnungseigentum geschaffen wurde, nachdem der Mietvertrag mit dem Mieter bereits bestanden hatte. Hier ist in der Regel die Kündigungssperre des §577a BGB zu beachten.

2.) Darüber hinaus entsteht nicht selten dadurch Verwirrung, dass die gängigen Notarkaufverträge zwischen dem wirtschaftlichen Übergang der vermieteten Immobilie und der eigentlichen Eigentumsübertragung durch Eintragung im Grundbuch unterscheiden. Denn die Eigentumsübertragung ist erst dann vollzogen, wenn auch der neue Eigentümer im Grundbuch steht. Demgegenüber soll in den meisten Fällen der tatsächliche Besitz und die Verfügungsgewalt über die Immobilie bereits auf den Käufer übertragen werden, wenn der Kaufpreis vollständig gezahlt wurde. In diesen Fällen soll der Käufer schon vor der Eigentumsumschreibung im Grundbuch über das Objekt "verfügen" können. Ihm wird dazu eine Ermächtigung erteilt, bereits Kündigungen aussprechen zu dürfen.

Diese Kündigungsermächtigung gilt aber nicht für Kündigungen wegen Eigenbedarfs.

Denn die Kündigungsgründe müssen zu dem Zeitpunkt vorliegen, in dem die Kündigung erklärt wird. Bei einer Eigenbedarfskündigung müsste dann also der Verkäufer selbst zum Ausspruch einer Eigenbedarfskündigung berechtigt sein. Diese eigene Eigenbedarfsberechtigung kann aber wiederum nicht auf den Verkäufer übertragen werden.

Selbst wenn also der Verkäufer einen berechtigten Eigenbedarf geltend machen könnte, würden die Kündigungsgründe in seiner Person in dem Augenblick wegfallen, zu dem er das Eigentum durch Eigentumsumschreibung im Grundbuch verliert. Eine solche Eigenbedarfskündigung würde also nicht auf den Käufer der Wohnung übergehen.

Der Käufer einer Eigentumswohnung oder eines Wohnhauses kann erst ab dem Zeitpunkt einer Kündigung wegen Eigenbedarfs gegenüber dem Mieter aussprechen, zu dem er auch im Grundbuch als Eigentümer eingetragen wurde (eine bloße Eigentumsvormerkung reicht hierzu noch nicht aus).

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