Mietrecht

Bundesgerichtshof zum Zurückbehaltungsrecht und zur Mietminderung

Es bleibt dabei: Wer sich als Mieter auf einen Mangel berufen will und die Miete einbehält, bewegt sich auf glattem Eis und sollte gut beraten sein.

Der Bundesgerichtshof hatte über einen Fall zu entscheiden, bei dem der Mieter wegen eines aufgetretenen Feuchtigkeits- und Schimmelschadens Mieteinbehalte vorgenommen hatte.
Die Besonderheit des Falles lag darin, dass der Mieter bereits die Miete gekürzt hatte, noch bevor der aufgetretene Schimmelschaden gegenüber dem Vermieter ordnungsgemäß angezeigt worden war.

Der Vermieter hatte wegen dieses und weiterer Zahlungs¬rückständen eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses ausgesprochen.

Der Bundesgerichtshof stellt dabei fest: Dem Kläger steht der geltend gemachte Räumungsanspruch aus § 546 BGB zu, weil die vom ihm ausgesprochene und gemäß § 543 Abs.2, Nr. 1 BGB begründete fristlose Kündigung das Mietverhältnis mit dem Beklagten beendet hat.
Der Mieter hatte kein Zurückbehaltungsrecht wegen eines in der Wohnung aufgetreten Schimmelpilzes.
Ein Leistungs¬verweigerungsrecht des Mieters nach § 320 Abs. 1, Satz 1 BGB erstreckt sich nicht auf Mietzahlungen, die der Mieter für einen vor der Schadensanzeige des Mangels liegenden Zeitraum schuldet.

Der Bundesgerichtshof hebt hervor, dass das Zurückbehaltungsrecht des § 320 BGB dazu dient, auf den Schuldner Druck zur Erfüllung der eigenen Verbindlichkeit auszuüben.
Solange dem Vermieter ein Mangel nicht bekannt ist, kann ein Zurückbehaltungs¬recht die ihm zukommende Funktion, auf den Schuldner Druck auszuüben, nicht erfüllen. Aus diesem Grund kommt ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters für einen Zeitraum, in dem er dem Vermieter den Mangel nicht angezeigt hatte und der Mangel dem Vermieter auch sonst nicht bekannt war, nach Treue und Glauben von vorne herein nicht in Betracht.

Fazit:
Zunächst sind Minderung und Zurückbehaltungsrecht vom Mieter zu unterscheiden:
(a) Ist das Mietverhältnis durch einen Mangel beeinträchtigt, sieht das Gesetz vor, dass die Miete in einem entsprechenden Verhältnis herabgesetzt wird (Minderung).
Damit der Mieter sich auf eine Mietminderung berufen kann, muss er den Mietmangel gegenüber dem Vermieter anzeigen, damit dieser Kenntnis und damit die Möglichkeit hat, den Mangel auch zu beseitigen.

Nach Beseitigung des Mangels durch den Vermieter muss der Mieter die ein¬behaltende Mietminderung nicht nachbezahlen.

(b) Dies ist anders beim Zurückbehaltungsrecht: Zusätzlich oder neben einer geltend ge¬machten Mietminderung kann der Mieter auch ein weiteres Zurückbehaltungsrecht als Druckmittel geltend machen. Er muss dazu die Erklärung abgeben, dass er sich auf ein Zurückbehaltungsrecht beruft und die Miete einbehalten.

Die Rechtssprechung geht davon aus, dass sich das Zurückbehaltungsrecht der Höhe nach auf den 2-fachen Betrag der Kosten einer Schadensbeseitigung be¬schränkt. Das heißt, dass der Mieter sein Zurückbehaltungsrecht nicht in un¬begrenzter Höhe ausüben darf.

Da das Zurückbehaltungsrecht als reines Druckmittel dient, hat der Mieter die zurück¬behaltene Miete nachzuzahlen, sobald der Vermieter den Mangel beseitigt hat.

Achtung:
Bei der Ausübung von Minderungs- und Zurückbehaltungsrechten ist Vorsicht geboten. Überzieht der Mieter seine Einbehalte, läuft er Gefahr, dass die zuviel einbehaltenen Mieten den Ausspruch einer fristlosen Kündigung rechtfertigen. In einem solchen Fall kann der Mieter in bestimmten Fällen seine Wohnung unwiederbringlich verlieren.

BGH, Urteil vom 03.11.2010, AZ VIII ZR 330/09

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