Mietrecht

Betriebskostenabrechnung II

1. Werden in einer Nebenkostenabrechnung unterschiedlich große Grundflächen ausgewiesen, so ist dies erläuterungsbedürftig.

2. Leichte inhaltliche Mängel einer Abrechnung sind analog § 560 Abs. 2 BGB innerhalb von 3 Monaten ab fristgerechter Beanstandung durch den Mieter vom Vermieter nachzubessern.
    
Das Landgericht Itzehoe hatte über eine Nebenkostenabrechnung zu befinden, die in ihrer Heizkostenabrechnung zwei verschiedene Angaben zur Fläche enthielt. Für die Verteilung der Heizkosten wurde eine Fläche von 700,81 m2, für die Verteilung der Warmwassergrundkosten wurden 639,84 m2 zugrunde gelegt, ohne daß die Unterschiede erläutert wurden.

Zudem wurde die Berechnung des Anteils der Wohnung der Kläger, die nach dem Mietvertrag 70 m2 groß sein sollte, nicht erklärt.

Ferner erschöpfte sich die Berechnung der Verbrauchskosten für Warmwasser in der Anwendung der Formel des § 9 Abs. 2 der Heizkostenverordnung.

 

Das Landgericht entschied dazu, dass vorstehende Mängel als leichte inhaltliche Mängel zu beurteilen seien, diese aber grundsätzlich einer Erläuterung nach Ablauf der Jahresabrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 BGB zugänglich sind.

Allerdings unterliegen nachträgliche Erläuterungen nach dem Rechtsgedanken des § 560 Abs. 2 BGB ebenfalls einer Frist.

Der Gesetzgeber hat mit der Regelung des § 556 Abs. 3 BGB sowohl dem Vermieter als auch dem Mieter Fristen aufgegeben, nach deren Ablauf Einwände gegen die Nebenkostenabrechnung und die Nachbesserung von Unzulänglichkeiten der Nebenkostenabrechnung ausgeschlossen sind. Nach Ablauf der Fristen soll in dem Mietverhältnis zu diesem Punkt Ruhe einkehren können. Der Gesetzeszweck würde unterlaufen, wenn der Vermieter leichte inhaltliche Mängel der Nebenkostenabrechnung, die der Mieter fristgerecht beanstandet hat, unbefristet nachbessern könnte. Es erscheint deshalb geboten, dem Vermieter analog § 560 Abs. 2 eine Frist von 3 Monaten zur Korrektur seiner Abrechnung zuzubilligen, beginnend von dem Zeitpunkt dar Beanstandung des Mieters an.

Wenn dem Vermieter für den Fall der Erhöhung der Betriebskostenpauschale, die zu berechnen und zu erläutern ist, nur eine Frist von drei Monaten reichen muß, dann ist diese Frist jedenfalls auch für die Nachbesserung von Mängeln der Nebenkostenabrechnung ausreichend.

LG Itzehoe , 29.04.2005, -9 (1) S 251/04-, ZMR 2005, 540

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