Mietrecht

Betriebskosten - formelle Wirksamkeit

(1) Die Vornahme eines Vorwegabzugs für die gewerbliche Nutzung gehört (...) nicht zu den an eine Abrechnung zu stellenden Mindestanforderungen, wenn durch die gewerbliche Nutzung ein erheblicher Mehrverbrauch verursacht wird und deshalb ein solcher Vorwegabzug geboten ist.

(2) Die Kosten dürfen nicht vorab - außerhalb der dem Mieter erteilten Abrechnung - um nicht umlagefähige Anteile bereinigt werden; in einem solchen Fall fehlt es an der erforderlichen Angabe der "Gesamtkosten".

(3) Ein formeller Fehler führt nur dann zur Unwirksamkeit der Abrechnung insgesamt, wenn er sich durchgängig durch die gesamte Abrechnung zieht. Betrifft ein solcher Fehler nur einzelne Kostenpositionen, bleibt die Abrechnung im Übrigen unberührt, wenn die jeweiligen Einzelpositionen unschwer herausgerechnet werden können (Senatsurteil vom 14. Februar 2007 - VIII ZR 1/06, aaO Rn. 11).
Eine sich aus der Betriebskostenabrechnung ergebende Nachforderung verbleibt dem Vermieter dann insoweit, als sie auch ohne Berücksichtigung der unwirksam abgerechneten Positionen gerechtfertigt ist.
    


Die Rechtsprechung unterscheidet formell wirksame Betriebskostenabrechnungen und formell unwirksame betriebskostenabrechnungen.

Formell ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen:

- eine Zusammenstellung der Gesamtkosten,
- die Angabe und - soweit zum Verständnis erforderlich - die Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel,
- die Berechnung des Anteils des Mieters und
- der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters (BGH-Urteile vom 19. November 2008 - VIII ZR 295/07, NZM 2009, 78 Rn. 21; vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 261/07, NJW 2008, 2260 Rn. 10; vom 9. April 2008 - VIII ZR 84/07, NJW 2008, 2258 Rn. 15; st. Rspr.)

Fazit:

Die Unterscheidung von formell wirksamen und formell unwirksamen Betriebskostenabrechnungen ist wichtig bei der Frage, ob der Vermieter innerhalb der gesetzlichen Abrechnugefrist von einem Jahr gem. § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB abgerechnet hat. Liegen die formellen Voraussetzungen nicht vor, fehlt es an einer Abrechnung im rechtlichen Sinne.
Bei beendetem Mietverhältnis führt dies sogar dazu, dass der Mieter seine Vorauszahlungen in Gänze zurückverlangen kann, bis der Vermieter eine formell gültige Abrechnung vorlegt.
    


(1)  BGH ,09.03.2005 - VIII ZR 57/04 - ,
(2)  BGH ,14.02.2007 - VIII ZR 1/06 - , NZM 2007, 244
(3)  BGH ,14.02.2007 - VIII ZR 1/06 - , NZM 2007, 244

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