Mietrecht

Betriebskostenabrechnung - Vorauszahlungen

Rechnet der Vermieter nicht fristgerecht über die Betriebskosten eines Abrechnungszeitraumes ab, so kann der Mieter, wenn das Mietverhältnis beendet ist, sogleich die vollständige Rückzahlung der geleisteten Abschlagszahlungen verlangen; er ist nicht gehalten, zuerst auf Erteilung der Abrechnung zu klagen. In einem solchen Fall hindert auch die Rechtskraft eines der Klage des Mieters stattgebenden Urteils den Vermieter nicht daran, über die Betriebskosten nachträglich abzurechnen und eine etwaige Restforderung einzuklagen.

Entscheidungsgründe

Der Vermieter hatte in dem vom BGH entschiedenen Fall über die vom Mieter während des Mietverhältnisses geleisteten Vorauszahlungen keine ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung erstellt.

1.) Anspruch des Mieters auf Abrechnung über die geleisteten Nebenkostenvorauszahlungen

Der Mieter, dessen Mietverhältnis beendet ist, ist nicht gezwungen, den mit der Abrechnung säumigen Vermieter auf Erteilung der Abrechnung zu verklagen. Vielmehr kann er die von ihm geleisteten Vorauszahlungen zurückverlangen, solange der Vermieter nicht durch eine ordnungsgemäße Abrechnung nachweist, daß die Vorschüsse durch die für den betreffenden Zeitraum angefallenen und vom Mieter zu erstattenden Nebenkosten verbraucht sind.

2.) Abzug des tatsächlichen Verbrauchs

Allerdings steht dem Mieter, wenn der Vermieter ordnungsgemäß abgerechnet hat, ein vertraglicher Rückerstattungsanspruch nur zu, soweit die geleisteten Nebenkostenvorauszahlungen durch die in dem betreffenden Abrechnungszeitraum tatsächlich angefallenen Nebenkosten nicht aufgezehrt sind.

 

Fazit:

Der Mieter kann den Vermieter zur Erstellung einer Betriebskostenabrechnung mit einer Klage auf Rückzahlung sämtlicher Vorauszahlungen unter erheblichen Druck setzen.

Der Vermieter kann spätestens im Prozess die tatsächlichen Verbrauchskosten des Mieters darlegen und von den Vorauszahlungen abziehen.

Dem Vermieter ist aber grundsätzlich zu empfehlen, dem Mieter rechtzeitig eine Nebenkostenabrechnung zu erteilen.

Nach Ablauf der einjährigen Abrechnungsfrist aus § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB kann der Vermieter jedoch Betriebskostennachzahlungen nicht mehr verlangen.
   

BGH , Urteil vom 09.03.2005 - VIII ZR 57/04 -

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