Mietrecht

Betriebskosten-Vorwegabzug

a) Rechnet der Vermieter preisfreien Wohnraums über Betriebskosten in gemischt genutzten Abrechnungseinheiten ab, ist - soweit die Parteien nichts anderes ver-einbart haben - ein Vorwegabzug der auf Gewerbeflächen entfallenden Kosten für alle oder einzelne Betriebskostenarten jedenfalls dann nicht geboten, wenn diese Kosten nicht zu einer ins Gewicht fallenden Mehrbelastung der Wohnraummieter führen.

b) Der Mieter preisfreien Wohnraums hat grundsätzlich keinen Anspruch gegen den Vermieter auf Überlassung von Fotokopien der Abrechnungsbelege zur Betriebskostenabrechnung.

Entscheidungsgründe

Der Vermieter kann vom Mieter nur dann die Übernahme von Betriebskosten verlangen, wenn dies im vertrag so vereinbart ist.
In der Regel ist mit den üblichen Standardmietverträgen eine Nebenkostenvorauszahlung vereinbart. Nach Ende der Abrechnungsperiode muss der Vermieter abrechnen.

Der Wohnungsmieter darf im Grundsatz nur mit Kosten belastet werden, die ihre Ursache im Bereich der Wohnraumnutzung haben.  Durch einen Vorwegabzug der gewerblich verursachten Kosten soll verhindert werden, dass die Wohnungsmieter mit Kosten belastet werden, die in höherem Maße aufgrund einer gewerblichen Nutzung entstehen.

Bisher hat man daraus gefolgert, dass eine Betriebskostenabrechnung immer schon dann unwirksam ist, wenn die Nichtwohnraumkosten nicht vorweg abgezogen wurden (Vorwegabzug)

Der Bundesgerichtshof hat seine Entscheidung aber darauf gestützt, dass dass dem Wohnungsmieter in einem gemischt genutzten Gebäudes dann kein Nachteil entsteht, wenn er durch die Umlage der auf das Grundstück entfallenden Gesamtkosten nach einem einheitlich für alle Mieter geltenden Maßstab nicht benachteiligt wird.

Deshalb ist eine Betriebskostenabrechnung nicht schon unwirksam, wenn die Kosten nicht zu einer ins Gewicht fallenden Mehrbelastung der Wohnraummieter führen

Fazit:

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofes führt zu einer Beweislastumkehr: Der Mieter hat im Zweifel darzulegen und zu beweisen, dass ein unterbliebener Vorwegabzug zu einer erheblichen Benachteiligung der Wohnraummieter führt.
   


BGH , Urteil vom 08.03.2006* -VIII ZR 78/05-

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