Mietrecht

Kaution-Zurückbehaltungsrecht

Der Mieter von Wohnraum kann die von ihm geleistete Mietkaution in der Insolvenz des Vermieters nur dann aussondern, wenn der Vermieter sie von seinem Vermögen getrennt angelegt hat; anderenfalls ist der Rückforderungsanspruch lediglich eine Insolvenzforderung.

Entscheidungsgründe

In dem vom BGH entschiedenen Fall war über das Vermögen des Vermieters ein Insolvenzverfahren eröffnet worden.

Die Kläger hatten als ehemalite Mieter im Rahmen des Insolvenzverfahrens die bevorzugte "Aussonderung" und Auszahlung des Kautionsbetrages verlangt.

Der BGH verneinte diesen Anspruch, da in dem entschiedenen Fall die Kaution nicht -wie es § 551 Abs.3 BGB vom Vermieter verlangt- getrennt von seinem Vermögen auf einem Treuhandkonto oder Treuhandsparbuch angelegt worden war.

Der Mieter kann die von ihm geleistete Mietkaution in der Insolvenz des Vermieters nur dann aussondern, wenn der Vermieter sie auf einem entsprechend gekennzeichneten Sonderkonto angelegt hat. Ist dagegen die Kaution unter Verletzung von § 551 Abs. 3 Satz 3 BGB nicht vom Eigenvermögen des Schuldners getrennt worden, besteht keine Aussonderungsbefugnis für den Mieter

Fazit:

Der Mieter trägt wegen seiner hinterlegten Kaution das Risiko, bei einer Insolvenz des Vermieters leer auszugehen, wenn der Vermieter nicht zuvor die Kaution auf einem Sonderkonto angelegt hat.

Damit der Mieter nicht der Willkür des Vermieters ausgesetz ist, kann er, wie der BGH ausdrücklich festhält, die Einhaltung dieser Verpflichtung dadurch durchzusetzen, dass er die geschuldeten Mietzahlungen in Höhe des Kautionsbetrages im Rahmen eines Zurückbehaltungsrechtes verweigern kann, bis ihm ein entsprechender Nachweis erbracht wird, dass die Kaution gesetzeskonform angelegt wurde.


BGH , Urteil vom 20.12.2007 -IX ZR 132/06-

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