Wer ist verantwortlich, wenn in einer Wohnungseigentümergemeinschaft eine neue Heizung eingebaut wird und sich an einzelnen Heizkörpern ein erhöhter Entlüftungsbedarf zeigt?

Mit dem Kauf einer Eigentumswohnung wird regelmäßig im notariellen Kaufvertrag geregelt, dass der Erwerber die Kosten der Eigentumswohnung ab dem Stichtag des so genannten wirtschaftlichen Überganges übernehme. Dem gegenüber hat der Verkäufer diejenigen Kosten zu tragen, die bis zum Zeitpunkt des wirtschafltichen Überganges entstehen.

Davon zu unterscheiden ist die Kompetenz der Eigentümergemeinschaft, mit der Jahresabrechnung festzustellen, welche Nachzahlungen oder Guthaben unter Berücksichtigung der im Jahr auf den Wirtschaftsplan gezahlten Vorauszahlungen entstanden sind.

Das Wohnungseigentumsrecht ist zum Teil sehr abstrakt und unterliegt einer äußerst formalen Handhabung des geltenden Rechtes. Dies führt bei den rechtlich zumeist nicht geschulten Wohnungseigentümern oftmals zu Missverständnissen und Verwirrungen. Ein vom Landgericht Karlsruhe mit Urteil vom 07.08.2012 (Az.: 11 S 180/11) entschiedener Fall zeigt dabei,  dass im Wohnungseigentumsrecht ein sonst unzulässiger Zirkelschluss doch möglich ist:

Viele praktische Probleme von Wohnungseigentümergemeinschaften ergeben sich aus dem Spannungsverhältnis unterschiederlicher Eigentümerinteressen. Ein Teil der Wohnungseigentümer ist  darauf bedacht, ihr Teileigentum baulich den geänderten Gegebenheiten der Zeit anzupassen. Andere Wohnungseigentümer verfolgen eher das Ziel, den Bestand des Eigentums ohne zusätzliche Kosten zu erhalten.

Immer wieder kommt es unter Wohnungseigentümern zu Auseinandersetzungen über die Frage, wie weit das Nutzungsrecht des einzelnen Eigentümers hinsichtlich seiner Wohnung reicht.

In dem vom Bundesgerichtshof mit Urteil vom 15.01.2010 (Az. V ZR 72/09) entschiedenen Fall hatte ein Eigentümer seine Eigentumswohnung an wechselnde Feriengäste entgeltlich überlassen.

Ein- und Ausgaben einer Wohnungseigentümergemeinschaft und daraus resultierende Abrechnungsforderungen dürfen nur einmal beschlossen werden. Bereits von einer Vorabrechnung erfasste Abrechnungssalden dürfen nicht doppelt beschlossen werden.

Die Behandlung von Fenstern in der Teilungserklärung einer Wohnungseigentümergemeinschaft

Nach § 22 Abs. 1 WEG können bauliche Veränderungen beschlossen werden können, wenn alle Eigentümer zustimmen, deren Rechte durch die Maßnahmen beeinträchtigt werden.

Andererseits sagt die Vorschrift aber auch, dass der Eigentümer eine bauliche Veränderung verlangen kann, wenn alle durch die Veränderung betroffenen Miteigentümer zustimmen.

Daraus leitet sich die Frage ab, ob für einen Umbau ein förmlicher Beschluss herbeigeführt werden muss, oder ob es ausreicht, wenn sich alle Eigentümer (auch außerhalb einer Eigentümerversammlung), die von der baulichen Veränderung betroffen sind, der Maßnahme zustimmen.

1.) Die Wohnungseigentümer können darüber beschließen, dass die Gemeinschaft einen Darlehnsvertrag zur Deckung des Finanzbedarfes schließen soll.

2.) Obergerichtlich bleibt die Frage ungeklärt, ob auch größere Finanzierungen beschlossen werden können

3.) Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat aber keine Kompetenz dazu, den einzelnen Wohnungseigentümer durch einen Mehrheitsbeschluss die gesamtschuldnerische Haftung für einen übernommenen Kredit aufzubürden .

Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann den Umlageschlüssel durch Beschluss ändern, um verbrauchsabhänig abrechnen zu können.