Wohnungseigentumsrecht

Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann einen Beschluss über die Inanspruchnahme eines Bank-Kredites fassen

1.) Die Wohnungseigentümer können darüber beschließen, dass die Gemeinschaft einen Darlehnsvertrag zur Deckung des Finanzbedarfes schließen soll.

2.) Obergerichtlich bleibt die Frage ungeklärt, ob auch größere Finanzierungen beschlossen werden können

3.) Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat aber keine Kompetenz dazu, den einzelnen Wohnungseigentümer durch einen Mehrheitsbeschluss die gesamtschuldnerische Haftung für einen übernommenen Kredit aufzubürden .

Hierzu werden Verpflichtungserklärungen aller betroffenen Wohnungseigentümer erforderlich.

Energetische Gebäudesanierungen dienen dem allgemeinen Ziel den klimaschädlichen Ausstoß von Kohlendioxyd zu reduzieren und folgen daher einem der Allgemeinheit dienenden Zweck.

Nicht selten aber bedeutet die Realisierung höherer Klimaziele für den einzelnen Eigentümer und für Wohnungseigentümergemeinschaften  die Bewältigung verschiedener praktischer und rechtstheoretischer Probleme.

Der Bundesgerichtshof hatte über die Klage eines einzelnen Miteigentümers zu entscheiden, der sich aus der Haftung für einen von der Wohnungseigentümergemeinschaft genommenen Finanzierungskredit ausnehmen wollte. Die Eigentümergemeinschaft hatte zu finanzieren, die Gesamtsanierung der Wohnanlage mit einem Aufwand von 550.000,00 € über ein KFW-Darlehen mit einer 10-jährigen Zinsbindung und einer Laufzeit von 20 Jahren beschlossen. Der Kläger vertrat die Auffassung nicht für den Finanzierungskredit mithaften zu müssen, da er seinen Kapitalanteil mit eigenen Mitteln aufbringen und deshalb nicht an der beschlossenen Finanzierung teilnehmen wolle.

In diesem Zusammenhang hatte der Bundesgerichtshof über die Frage zu entscheiden, ob die Wohnungseigentümergemeinschaft überhaupt durch einen (Mehrheits-)Beschluss über die Aufnahme eines Kredites befinden kann. Das Gericht stellt dabei fest,  dass über die Deckung des Finanzbedarfs der rechtsfähigen Wohnungseigentümergemeinschaft Beschlüsse gefasst werden könne. Die Befugnis der Wohnungseigentümer, den Finanzbedarf der Wohnungseigentümergemeinschaft durch die Aufnahme von Darlehen zu decken, ergibt sich zwar nicht ausdrücklich aus den Wohnungseigentumsgesetz, wird von diesem jedoch vorausgesetzt.

Darüber hinaus hat der Bundesgerichtshof festgehalten, dass dem Verband der Wohnungseigentümergemeinschaft auch die Entscheidung darüber zukommt, ob der Finanzbedarf durch einen Rückgriff auf vorhandene Rücklagen, durch die Erhebung von Rücklagen oder durch die Aufnahme von Darlehen gedeckt werden soll.

Allerdings hat der Bundesgerichtshof dabei die Fragen offen gelassen, ob sich die Befugnis der Gemeinschaft  auch auf einen großen Finanzierungsbedarf bezieht oder ob die Beschlusskompetenz der WEG nur auf die Deckung eines kurzfristigen Finanzbedarfes in überschaubarer Höhe gerichtet ist.

Ferner hat der Bundesgerichtshof aber den vom Kläger geltend gemachten grundgesetzlichen Schutz  des Eigentumsrechtes als nicht verletzt angesehen. Der Gesetzgeber hat der Wohnungseigentümergemeinschaft mit dem Wohnungseigentumsgesetz einen Rahmen gegeben, innerhalb dessen der betroffene Eigentümer gefasste Beschlüsse vor Gericht anfechten kann. Hierbei steht ihm die Anfechtungsklage zur Verfügung, welche der Kläger nicht innerhalb der gesetzlichen Monatsfrist erhoben hatte.

Dem betroffenen Wohnungseigentümer steht es zu, gefasste Beschlüsse innerhalb der Anfechtungsfrist von 1 Monat von einem Gericht überprüfen zu lassen. Darüber hinaus führen grundrechtliche Beeinträchtigungen nicht zur Nichtigkeit gefasster Beschlüsse über die Anspruchnahme von Krediten.

Schließlich stellt der Bundesgerichtshof klar, dass der gefasste Beschluss eine gesamtschuldnerische Haftung für die gesamte Kreditsumme begründet. Grundsätzlich gibt das Gericht dem Kläger zwar dahingehend Recht, dass die Eigentümergemeinschaft keine Kompetenz dazu hat, die Übernahme einer gesamtschuldnerischen Haftung durch die Wohnungseigentümer mehrheitlich zu beschließen.

Im vorliegenden Fall aber kommt das Gericht zu der Auffassung, dass der gefasste Beschluss keineswegs eine gesamtschuldnerische Haftung begründet. Vielmehr ist der Beschluss so auszulegen, dass vollen Umfangs lediglich der rechtsfähige Verband der Wohnungseigentümergemeinschaft und die einzelnen Wohnungseigentümer nur entsprechend ihren Anteilen für die Darlehensverbindlichkeiten einstehen sollen.

Dies entspricht aber ordnungsgemäßer Verwaltung und führt deshalb nicht zur Nichtigkeit des Beschlusses.

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