Wohnungseigentumsrecht

Nutzungsrecht – Der Bundesgerichtshof bestätigt, dass die Vermietung einer Eigentumswohnung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste Teil der zulässigen Wohnungsnutzung ist.

 

Immer wieder kommt es unter Wohnungseigentümern zu Auseinandersetzungen über die Frage, wie weit das Nutzungsrecht des einzelnen Eigentümers hinsichtlich seiner Wohnung reicht.

In dem vom Bundesgerichtshof mit Urteil vom 15.01.2010 (Az. V ZR 72/09) entschiedenen Fall hatte ein Eigentümer seine Eigentumswohnung an wechselnde Feriengäste entgeltlich überlassen.


Den übrigen Wohnungseigentümern war dies ein Dorn im Auge, so dass die Gemeinschaft einen Mehrheitsbeschluss gefasst hat,  der dem Eigentümer untersagen sollte, die Wohnung an Feriengästen zu überlassen.
       
Die übrigen Wohnungseigentümer argumentieren in diese Fällen regelmäßig damit, dass die Nutzungsüberlassung gewerblicher Natur sei, und daher nicht mehr von dem Nutzungszweck einer Eigentumswohnung gedeckt sei. Außerdem werden den übrigen Mitbewohnern ein nicht mehr überschaubarer Personenkreis zugemutet und die Anonymität im Hause nehme zu. Dadurch sei nicht nur das Sicherheitsgefühl der anderen Wohnungseigentümer verringert, sondern die Feriengäste würden typischerweise auch weniger Rücksicht auf die Interessen der Hausgemeinschaft und auf das gemeinschaftliche Eigentum nehmen.

Der Bundesgerichtshof folgt derartigen Überlegungen nicht unhinterfragt: „Wenn die Teilungserklärung nichts anderes bestimmt und die Wohnungseigentümer nichts anderes (in ihrer Gemeinschaftsordnung) vereinbart haben, ist die Vermietung einer Eigentumswohnung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste Teil der zulässigen Wohnnutzung“.

Das Gericht führt dazu aus, dass sich der Wohnzweck nicht auf ein reines persönliches und  auf Dauer angelegtes Wohnen beschränke, sondern der Wohnungseigentümer ein weitergehendes Recht hat, dass sich an den grundgesetzlich geschützten Eigentumsbegriff messen lassen muss. Daher erfolgt aus Artikel 14 des Grundgesetzes das Recht, die Wohnung auch zu anderen Zwecken zu nutzen.

Dabei ist anerkannt, dass die Nutzung der Wohnung als Ingenieur-Planungsbüro (ohne Publikumsverkehr) oder als Patentanwaltskanzlei zulässig ist, so weit eine solche anderweitige Nutzung die übrigen  Wohnungseigentümer „nicht über das Maß hinaus beeinträchtigt, das bei einer Nutzung des Wohnungseigentums typischer Weise zu erwarten ist.“

Für den vorliegenden Fall hat der Bundesgerichtshof festgestellt, dass die tage- oder wochenweise Wohnungsüberlassung an Feriengäste an sich keine weitere Beeinträchtigung mit sich bringe, als eine sonst übliche Wohnnutzung. Deshalb hat es der Wohnungseigentümergemeinschaft das Recht abgesprochen, dem beklagten Wohnungseigentümer sein Geschäft zu unterlassen.

Fazit:     Soweit sich die übrigen Miteigentümer durch eine Vermietung der Eigentumswohnung gestört fühlen, verbleiben zwei Handlungsmöglichkeiten: rechtzeitig eine allstimmige Vereinbarung treffen, die eine hotelartige Vermietung untersagt, oder als Grund für einen Verbotsbeschluss muss nicht die Art der Vermietung an sich herausgestellt werden, sondern die dokumentierten Störungen, die durch die Vermietung verursacht werden.

BGH, Urteil vom 15.01.2010 Az.: V ZR 72/09


 

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