Wohnungseigentumsrecht

Verwalterbestellung –Auch der frisch bestellte Verwalter, dessen Verwalterbestellung vor dem Gericht angefochten wird, kann (und muss) vor Gericht die Wohnungseigentümer vertreten

Das Wohnungseigentumsrecht ist zum Teil sehr abstrakt und unterliegt einer äußerst formalen Handhabung des geltenden Rechtes. Dies führt bei den rechtlich zumeist nicht geschulten Wohnungseigentümern oftmals zu Missverständnissen und Verwirrungen. Ein vom Landgericht Karlsruhe mit Urteil vom 07.08.2012 (Az.: 11 S 180/11) entschiedener Fall zeigt dabei,  dass im Wohnungseigentumsrecht ein sonst unzulässiger Zirkelschluss doch möglich ist:

Die Versammlung der Wohnungseigentümer hatte mit einem (Mehrheits-) Beschluss einen Verwalter bestellt. Ein Eigentümer wehrt sich hiergegen und erhebt eine Anfechtungsklage mit dem Ziel,  die Verwalterbestellung für unwirksam zu erklären, und argumentiert – wie das angerufene Gericht später bestätigt– damit, dass die Verwalterbestellung ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht.  

Der frisch bestellte Verwalter beauftragt für die Wohnungseigentümer einen Rechtsanwalt, der die Abweisung der Klage beantragt.

Im Prozess weist der Kläger darauf hin, dass, weil die Verwalterbestellung unwirksam war, auch die durch den Verwalter dem  Rechtsanwalt erteilte Prozessvollmacht ebenfalls unwirksam sei.

Das in 2. Instanz angerufene Landgericht erklärt dann tatsächlich - der Klage folgend - die Verwalterbestellung für ungültig, da diese ordnungsgemäßer Verwaltung widerspreche.

Im Verfahren stellte sich aber zusätzlich die folgende vom Landgericht formulierte Frage:

 „ Der Erfolg der Anfechtung lässt die Bestellung (…) rückwirkend entfallen.“

Auf dem ersten Blick müsste also der juristische Laie denken, dass mit der erfolgreichen Bestellungsanfechtung der Verwalter als von Anfang an nicht bestellt anzusehen war. Dem zu Folge hätte er auch nicht wirksam den eingeschalteten Anwalt für die erforderliche Prozessführung beauftragen können.

Aber hier wendet das Landgericht Karlsruhe den folgenden juristischen Zirkelschluss an: „Dennoch war die Verwaltung (zunächst) bestellt, als solche gem. § 23 Abs. 1 S. 1 WEG berechtigt und verpflichtet, die Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft auszuführen (…) und Zustellungen und Willenserklärungen entgegen zu nehmen und durfte deshalb auch während des Verfahrens über die Anfechtung Ihrer Bestellung ihre Tätigkeiten nicht ruhen lassen. Das Handeln des Verwalters im Rahmen der laufenden Verwaltung wird durch die Aufhebung des Bestellungsbeschlusses auch nicht unberechtigt, sondern bleibt (…) wirksam.

Was auch dem ersten Blick widersinnig erscheinen mag, macht für die Wohnungseigentümergemeinschaft aber Sinn: Wichtigstes Ziel der gesetzlichen Verfassung der Wohnungseigentümergemeinschaft ist es, Handlungsfähigkeit herzustellen,  denn nichts ist für alle Eigentümer gefährlicher, als eine handlungsunfähig gewordene Eigentümergemeinschaft. Es gilt also das Prinzip, dass es besser ist, ein zu unrecht bestellter Verwalter handelt und bleibt tätig, als das ein einzelner Wohnungseigentümer mit einer Anfechtungsklage sämtliche Handlungen der Gemeinschaft blockieren kann.

Erst im Nachhinein, wenn ein angerufenes Gericht die Unrechtmäßigkeit der Verwalterbestellung festgestellt hat, kann geprüft werden, welche Folgen die Bestellungsaufhebung sinnvoller Weise haben soll. Es kann im Zweifelsfall auch dazu führen, dass Schadensersatzansprüche abzuwickeln sind.

LG Karlsruhe, Urteil vom 07.08.2012 – 11 S 180/11 -, ZWE, 2013, S. 176


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