Wohnungseigentumsrecht

Wer trägt die Kosten bei einem Wechsel des Wohnungseigentümers?

Mit dem Kauf einer Eigentumswohnung wird regelmäßig im notariellen Kaufvertrag geregelt, dass der Erwerber die Kosten der Eigentumswohnung ab dem Stichtag des so genannten wirtschaftlichen Überganges übernehme. Dem gegenüber hat der Verkäufer diejenigen Kosten zu tragen, die bis zum Zeitpunkt des wirtschafltichen Überganges entstehen.

Davon zu unterscheiden ist die Kompetenz der Eigentümergemeinschaft, mit der Jahresabrechnung festzustellen, welche Nachzahlungen oder Guthaben unter Berücksichtigung der im Jahr auf den Wirtschaftsplan gezahlten Vorauszahlungen entstanden sind.

Der Beschluss, mit dem eine solche Abrechnungsspitze festgestellt wird, kann aus Sicht der Eigentümergemeinschaft nur denjenigen Eigentümer verpflichten, der zum Zeitpunkt der Beschlussfassung im Grundbuch als Eiegntümer ausgewiesen ist.

Hieraus resultiert das folgende Dreiecksverhältnis:

Der Erwerber, der zum Zeitpunkt der Schlussfassung im Grundbuch als Eigentümer vermerkt ist, wird durch den Beschluss der Eigentümergemeinschaft verpflichtet, gegenüber der Gemeinschaft die Abrechnungsspitze auszugleichen.

Im Verhältnis zu dem Verkäufer hat er wiederrum einen Anspruch darauf, dass dieser die anteiligen Kosten für den Zeitraum bis zum wirtschaftlichen Übergang erstattet.

Der Bundesgerichtshof hat das mit folgenden Einschränkungen bestätigt:

Mit dem Beschluss über die Jahresabrechnung können Verbindlichkeiten zu Lasten ehemaligen Eigentümer grundsätzlich nicht begründet werden.

Der Beschluss ist aber nach dem Bundesgerichtshof so zu verstehen, dass die Aufteilung der Jahresabrechnung zwischen dem ausgeschiedenen und dem eingetretenen Wohnungseigentümer nur nachrichtlichen Charakter hat.

Das bedeutet, dass die Kostenlast der Abrechnungspitze juristisch gesehen nur den Erwerber trifft und dieser gegenüber dem Verkäufer einen Erstattungsanspruch hat. Die Eigentümergemeinschaft übernimmt für den Erwerb lediglich eine "Serviceleistung". Dahingehend, dass sie ihm die Aufteilung der Kostenlast bis zum wirtschaftlichen Übergangszeitpunkt abnimmt und die beiden Abrechnungszeiträume gesondert ausweist.

BGH, Urteil vom 02.12.2011, V CR 113/11

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