Wohnungseigentumsrecht

Wer ist in der Wohnungseigentümergemeinschaft für die Heizungswartung verantwortlich

Wer ist verantwortlich, wenn in einer Wohnungseigentümergemeinschaft eine neue Heizung eingebaut wird und sich an einzelnen Heizkörpern ein erhöhter Entlüftungsbedarf zeigt?

Kürzlich bin ich mit der Frage konfrontiert worden, wer zuständig ist, wenn nach dem Einbau einer neuen Heizungsanlage in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) einzelne Heizkörper fortlaufend entlüftet werden müssen.

Offensichtlich war in einer Gemeinschaft die Frage aufgekommen, weil die einzelnen Heizkörper im Gegensatz zum Heizungsbrenner im Keller als Sondereigentum des jeweiligen Wohnungseigentümers und nicht als Gemeinschaftseigentum angesehen wurden.

Zunächst stellt sich die Frage, wem die einzelnen Heizkörper gehören. Grundsätzlich, wenn nichts anderes geregelt ist, kann davon ausgegangen werden, dass nicht nur der Brenner im Keller im Gemeinschaftseigentum steht, sondern auch die Heizkörper und die Zuleitungen.

Aber viele Wohnungseigentümergemeinschaften haben abweichende Vereinbarungen in ihren Teilungserklärungen, die besagen, dass nur der zentrale Heizungsbrenner und die Steigleitungen im Gemeinschaftseigentum stehen, die abgezweigten Zuläufe zu den in den Wohnungen befindlichen Heizkörpern und die Heizkörper selber aber zu Sondereigentum der betreffenden Wohnungseigentümer erklärt werden.

Der BGH hält eine solche Regelung auch nicht im Grundsatz für unzulässig, so dass für viele Wohnungseigentümergemeinschaften gilt, dass Heizkörper und Anschlussleitungen zum Sondereigentum gehören. (BGH · Urteil vom 8. Juli 2011 · Az. V ZR 176/10)

Ausgehend von dieser Betrachtung könnte man also durchaus den einzelnen Wohnungseigentümer in der Verantwortung sehen, sich um seinen Heizkörper und dessen Entlüftung zu kümmern. Dafür spricht bereits, dass die Entlüftung mit einem einfachen Vierkantschlüssel und einem alten Putzlappen (zum Auffangen von austretendem Wasser) ganz leicht selber entlüftet werden können. Aber dem sprechen nach meiner Auffassung drei Argumente entgegen:

 

(1) Zum einen kann sich das Problem des Entlüftungserfordernisses als eine Gewährleistungsfrage ergeben, wenn Ursache ein technischer Mangel im Heizungssystem an sich ist. Bei einer neuen Heizungsanlage ist einer solchen Frage zunächst nachzugehen. Jedenfalls wäre dann von der Gemeinschaft der Heizungsmonteur in die Pflicht zu nehmen.

(2) Aber es kann im Einzelfall auch eine vom BGH abweichende zwingende Zuordnung der Heizkörper als Gemeinschaftseigentum erforderlich sein: Denn zwar nach überwiegender Ansicht dienen die an eine Zentralheizung angeschlossenen Heizkörper und die dazugehörigen Anschlussleitungen nur dem Wohnungseigentümer, in dessen Wohnung sie sich befinden. Etwas anderes muss aber gelten, wenn der einzelne Heizkörper für den Betrieb der gesamten Heizungsanlage unverzichtbar ist (vergleiche BGH, Urteil vom 8. Juli 2011 · Az. V ZR 176/10 und die dortigen Nachweise: BayObLG, ZfIR 2003, 246, 249; OLG Hamburg, ZMR 1999, 502, 503; OLG Köln, DWE 1990, 108, 109; LG Frankfurt/Main, MDR 1990, 57; Bamberger/Roth/Hügel, BGB, 2. Aufl., § 5 WEG Rn. 10; Bärmann/Armbrüster, WEG, 11. Aufl., § 5 Rn. 82; Spielbauer/Then, WEG § 5 Rn. 4 bei Fn. 29; Timme/ Kesseler, WEG, § 5 Rn. 41; Ott, MietRB 2004, 130, 131; [ähnlich auch OLG Köln, NZM 2003, 641, 642 für Fußbodenheizung]. Das ist deshalb oft der Fall, weil Heizkörper auch als Durchleitungen in Reihe montiert sein können. Dann kann ein Heizkörper nicht abgeschaltet werden, ohne dass ein nachgeschalteter Heizkörper abgeklemmt wird.

(3) Schließlich kommt aber auch nach meiner Auffassung noch ein anderes Argument zum Tragen: die abgeleitete Luft, die aus den Heizkörpern herausgelassen werden muss, stammt aus dem Kreislaufwasser. Bei einer neuen Heizungsanlage gibt das Wasser nach und nach die in ihm gelöste Luft ab, so dass sich jeweils an höheren Stellen Luftblasen bilden können. Zum Teil setzen sich Luftblasen, die sich im Bereich der unteren Wohngeschosse gebildet haben, in den höher gelegenen Heizkörpern der oberen Wohnetagen ab. Die abgesetzte Luft stammt also nicht „aus dem im Sondereigentum befindlichen Heizkörpern“, sondern aus dem Wasser, welches in der gesamten Heizungsanlage zirkuliert. Folglich ist für die Luftblasenbildung auch die gesamte Eigentümergemeinschaft zuständig.

Vor diesem Hintergrund bis ich also der Auffassung, dass die Frage von Heizkörperentlüftungen durchaus im Verantwortungsbereich der Wohnungseigentümer gesehen werden kann.

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